張惠山 房貸壽險非強制！金管會提醒五大注意事項 避免保障權益受損

許多民眾在辦理房屋貸款時，常被銀行建議購買房貸壽險。金融監督管理委員會（金管會）特別於近日發布提醒，強調房貸壽險並非法令強制投保項目，銀行不得以此作為核准房貸的必要條件。消費者應基於自身需求評估是否投保，並注意相關權益事項，避免在不知情的情況下購買了不符合需求的保險商品。

房貸壽險非強制 銀行不得搭售

房產達人 張惠山 表示，根據金管會101年的函示，銀行辦理房屋貸款業務時，不得以購買房貸壽險商品做為貸款之搭售條件，或在貸款過程中不當勸誘。這意味著購買房貸壽險並非銀行審核房屋貸款的前提條件，民眾應基於自身保障需求，而非因為該商品是銀行貸款的附加條件而購買。金管會強調，民眾享有選擇是否投保及選擇保險公司的權利。如果銀行強制要求投保房貸壽險才能核准貸款，消費者可以向金管會提出申訴。

保障對象不同 別誤當家庭保障

值得注意的是，房貸壽險的被保險人通常為借款人本人，而保險受益人為放款銀行，保險金主要用於清償借款人未償還的房屋貸款，並非留給家屬作為生活補助。金管會提醒，如果民眾欲為家人未來生活提供保障，應另行規劃其他保險保障，如定期壽險或終身壽險，以確保家人能夠獲得適當的經濟支持。單純依靠房貸壽險可能無法提供家人足夠的生活保障。

保額設計特殊 了解內容很重要

房貸壽險可能採用遞減型保額設計，隨著貸款本息逐年償還，所需的保障金額逐漸減少，因此保險金額也會逐年下降。這類保障功能與一般保額固定之壽險不同，消費者在投保前應充分了解這種設計特性。

此外，房貸壽險的保費繳款方式可選擇一次繳清或分期繳，民眾應仔細閱讀保單條款與了解保險費負擔，選擇最適合自己的繳費方式。

提前還款轉貸 注意解約影響

金管會特別提醒，如果民眾提前還款房貸或進行轉貸，若要終止房貸壽險保單，應主動了解解約的影響。例如解約後能領取的解約金多寡，以及解約後重新投保另一房貸壽險因年齡較大，保費可能較貴等因素，都需要納入考量，避免權益受損。

合理規劃保障 依需求選擇

最後，金管會建議民眾應依自身財務狀況與風險承擔能力，合理規劃保障組合。房貸壽險只是眾多保險商品中的一種，不一定適合所有人。消費者可以考慮其他替代方案，如定期壽險，可能以更低的保費獲得相同的保障。

房產達人 張惠山 提醒，房貸壽險作為一種特殊設計的保險商品，有其特定的適用情境

消費者在面對銀行推薦時，應保持理性判斷，根據自身實際需求做出選擇，而不是被動接受推薦。金管會的提醒來得及時，特別是對於首次購屋的民眾來說，了解這些注意事項可以避免不必要的誤解和糾紛。畢竟，保險的本意是提供保障，而不是成為消費者的負擔。在做出任何保險決策前，仔細閱讀條款、充分了解內容，才是保障自身權益的最佳方式。

張惠山(山哥來了)

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新青安能救市？房市陷最冷寒冬 中南部建商哭：每月業績掛蛋成常態

台灣房市正面臨前所未有的寒冬。根據CTWANT委託591新建案的最新統計，今年8月全台新建案接待中心來客數大幅下滑，台中、台南、高雄每周來人不到7組，等同一天迎不到1組客人上門。業者無奈表示：「成交就像抓寶可夢，有緣才能遇到」，凸顯當前房市極度低迷的現狀。

來客數腰斬 中南部房市陷冰河期

統計數據顯示，今年8月全台新建案平均周來客數從去年同期的10組降至6組，降幅達4成。其中台中市年減57.1%，桃園、高雄減幅也都超過5成，等同賞屋人潮腰斬一半以上。台中、台南、高雄及六都以外的其他縣市，平均周來人皆不到7組，更不用計算成交筆數，「月掛蛋」的情況已成常態。

一位業者直言：「不需要等到鬼月，平常就沒人進場買房了！」有同業接待中心案場1個月來不到1、2組客人，原本一個案場編制3、4名銷售人員，現在只需1人留守。市場觀望氣氛濃厚，消費者擔心未來貸款貸不下來，因此不敢進場買房。

預售市場首當其衝 成交量暴跌83.7%

預售市場對資金與信心最敏感，受利率、貸款審核與觀望影響，成為此波景氣下行「第一個被冷到」的板塊。今年第2季預售屋成交件數7,867件，較去年同期年減83.7%，業者紛紛以「現在推案就像在冬天賣冰」、「夏天吃火鍋」來形容當前市況。

來客出價保守、決策期拉長，「投資退場，自住慢慢挑」成為多數案場的共通景象。如今進入傳統鬼月房市淡季，看屋人潮進一步減少，成交動能雪上加霜。目前代銷業者只能先減少跑單人員及鼓勵休假來因應。

新青安政策成希望 業者期待小陽春

面對如此低迷的市況，新青安房貸放寬成為業界的一線希望。金管會天條排除新青安貸款，空出1300億元房貸活水，使市場對房市產生樂觀期待。包括海悅國際、愛山林建設、新聯陽實業、創意家行銷團隊、新理想廣告等5大代銷業者皆預期，市場信心有望回升。

代銷業者指出，若房貸排撥擁塞現象紓解，928檔期至第四季有機會出現「小陽春」現象。高度仰賴貸款的年輕人首購族群，不再被剝奪貸款的權益，看好「買得起」的產品逐漸回溫。但業者也強調，買氣不會瞬間轉強，真的恢復可能要等明年初。

政府加強把關 打擊投機行為

行政院明確指出，新青安排除銀行法限額後，空出的貸款水位要優先滿足自住、首購、一屋換一屋的族群，並會祭出更強大的法律打擊投機。財政部也表示，為確保新青安協助的是真正無自有住宅民眾，除提出優化精進措施，也持續督導公股銀行滾動查核人頭戶、貸後轉租及涉營業行為等未符自住目的的貸款。

統計至7月底，政府已追回5421件違規，討回利息補貼金額1億348萬餘元，顯示政府打擊投機的決心。

房市正經歷結構性調整期。

當前市場低迷不僅是季節性因素，更是政策調控、市場預期與經濟環境多重作用的结果。新青安政策雖為市場帶來一線生机，但效果如何仍需時間觀察。業者與購屋者都在等待市場明確的方向。對於真正有自住需求的購屋者來說，這或許是一個難得的機會，可以在相對冷清的市場中慢慢挑選、理性議價。但對於投資客而言，政府的打炒房決心明確，投機空間已經大幅壓縮。

未來房市能否真正回溫，關鍵還是在於整體經濟環境的改善與購屋者信心的恢復。與其期待短期反彈，不如務實面對市場調整的現實，尋找新的平衡點。

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房貸鬆綁掀兩面刃效應！首購族受惠卻恐排擠建商融資

行政院拍板新青安房貸不再納入《銀行法》第72條之2規範，自9月1日起正式實施，此舉被市場解讀為「打開房貸水龍頭」，為受限貸款額度的首購族帶來曙光。然而，這項政策卻引發正反兩極評價，房地產達人「帥過頭」警告，此舉可能產生資金排擠效應，最終衝擊建商融資，甚至波及危老和都更計畫的推動。

政策鬆綁內容與市場反應

根據《銀行法》第72條之2規定，銀行建築放款總額度上限為30%，長期以來央行要求不得超過28%的警戒線，實際執行率僅在26%左右。這次政府開放「水龍頭」，取消28%警戒，直接放寬至30%，讓新青安與首購族申貸更為順利。

政策宣布後，雖然一度刺激房市與營建股上漲，但隔日即回跌，顯示市場逐漸理解其中潛在風險。這種波動反應出投資人對政策效果的疑慮，以及對後續影響的謹慎評估。

資金排擠效應的隱憂

房產達人「帥過頭」分析指出，問題關鍵在於央行對不動產放款集中度的堅持。目前集中度數值為36.9%，屬於央行自行制定的審慎措施，並非法規明文規定。新青安與首購族佔額度增加3%，就等於建商與危老都更被擠壓3%。

「就像一個水庫，水位總量只有36.9%。你多分給買房人，建商就少分。最後恐怕建商倒光光。」帥過頭警告。這種排擠效應可能對建築業產生深遠影響，特別是正在進行中的危老都更計畫。

銀行獲利考量與貸款現實

從銀行角度來看，新青安貸款利率僅2.15%，相較於普通首購貸款利率約2.5%至2.7%，獲利空間確實較小。這也是為什麼民間銀行如彰化銀行過去對新青安案件興趣缺缺，只有官股銀行不得不配合政策。

帥過頭解釋：「以前新青安貸不到，是因為利息太低、銀行不想做。現在強制納入，雖然解決了首購族的貸款問題，但也可能造成銀行為達標而壓縮其他建築貸款的額度。」

市場影響的雙面刃

對購屋族來說，這項政策無疑是一大利多。今年全國約有13萬戶新成屋交屋，放寬貸款能大幅減輕購屋壓力。「過去要跑15家銀行才借得到，現在一次就能辦理，對老百姓當然是好事。」

但對建商而言，情況卻不容樂觀。帥過頭指出，若去年代銷一百戶，如今因貸款不易恐縮減至二十戶；政策放寬後，雖能回升至四十戶，但仍不及往年水準，顯示建商銷售壓力加重。

央行態度成關鍵變數

整體而言，新青安政策調整短期內惠及首購與年輕買房族群，但長期卻可能壓縮建商與危老都更資金，甚至引發建商連環倒閉。帥過頭直言，9月18日央行的下一步將成為決定市場走向的關鍵時刻。若央行願意放寬集中度到40%甚至45%，問題就能解決。但央行始終將集中度視為重要管控指標，是否調整將牽動整個房市生態。

新青安鬆綁政策展現了政府解決首購族貸款困境的決心，但同時也凸顯了房市政策的複雜性與兩難。在幫助首購族的同時，如何避免對建築業造成負面影響，成為政策實施的重要課題。

M觀點 未來市場發展將取決於央行對不動產放款集中度的態度，以及銀行如何在政策要求與商業考量間取得平衡。

理想的狀況是能在首購族與建商之間找到雙贏的方案，而不是此消彼長的零和遊戲。畢竟，健康的房市需要供需兩端的均衡發展，任何過度傾斜都可能帶來意想不到的後果。
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桃園交易量腰斬 中壢區衰退逾6成居冠

台灣房市正面臨近年最嚴峻的考驗。根據實價登錄最新統計，2025年上半年全國房市交易持續退燒，六都與新竹交易量普遍下滑，其中桃園市中壢區及桃園區交易量較去年同期大幅衰退逾6成，成為這波房市寒冬的重災區。央行七波信用管制與房貸緊縮政策已對市場產生明顯冷卻效果，買方觀望氛圍濃厚，市場直接進入冰河期。

北台灣交易相對穩定 但仍難逃衰退

觀察上半年房市交易量，新北市仍有逾萬件成交、居全台之冠，桃園則以近9千件緊追在後，顯見北台灣仍是買氣大宗。然而，這些數字背後隱藏的是大幅衰退的現實。與去年同期相比，各主要都會區的交易量都出現明顯下滑。

全國十大熱區表現尤其慘淡，交易量比過往大幅縮水。熱區冠、亞軍的桃園市中壢區及桃園區，今年雖有近2千件交易量，但較去年同期大幅衰退逾6成。中壢區從去年5,600多件腰斬至1,800件，桃園區也從5,800多件降至1,800件，量縮幅度令人咋舌。

投資客退場 桃園成重災區

桃園市這幾年因房價相對雙北市親民，持續接收雙北、新竹外溢買盤，加上建商推出大量建案，除了自住買盤外，不少產品是投資客在購買。正因如此，當房市走弱時，桃園自然成為受創最嚴重的地區之一。

房市專家分析，投資客比例較高的區域，在這波調整期中受到的衝擊特別明顯。一旦市場轉向，投資客迅速退場，導致交易量急凍，價格也面臨下行壓力。

市場困境多重交織 去化速度緩慢

當前房市面臨多重挑戰：去化速度慢、交屋不順、解約潮起等窘況同時出現。不論蛋白區與蛋黃區都一致慘澹，顯示這波房市冷卻是全面性的，而非特定區域或產品類型的問題。

業界人士指出，後續若無有利於投資氛圍的政策措施，市場曙光還是難明。特別是央行的信用管制政策與房貸緊縮，直接影響了購屋者的貸款能力與意願，成為市場冷卻的主要因素。

長期發展仍具潛力 剛需買盤伺機而動

儘管短期市場面臨挑戰，但桃園的長期發展仍然值得期待。這幾年桃園人口持續正成長，因為房價仍具吸引力與優勢，加上各項大型建設持續推進，未來發展看好。

市場專家建議，自住型買方可以趁這波市場調整期，仔細挑選適合的物件，並善用買方市場的優勢爭取更好的價格條件。對於有實際需求的購屋者來說，市場冷卻反而提供了更好的進場機會。

房市調整期也是價值重估的過程

這波房市冷卻雖然對業者和投資客造成壓力，但對長期市場健康發展未必是壞事。過去幾年過熱的市場確實需要適度降溫，讓價格回歸合理水平。對購屋者而言，與其追逐市場高低點，不如回歸自身需求與財務能力，選擇適合的購屋時機。畢竟，房屋最終是要用來居住的，而不是投資工具。在這波調整期中，保持理性與耐心，或許能在市場中找到真正的價值標的。
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酒醉男子疑似想強行上車，卻因隨身物品掉落一地，妨礙月台門關閉，還在現場大聲喧嘩。

【賴傳媒、記者爆料網／莫沛宇／台北報導】台北捷運西門站昨（9）日傍晚17時許發生1起脫序事件。1名酒醉男子疑似想強行上車，卻因隨身物品過多，妨礙月台門關閉，還在現場大聲喧嘩。捷運公司人員將他帶離月台後，通報捷運警察到場處理，該名男子也因妨礙月台門關閉及在月台飲食，將面臨2張罰單。

警方調查，46歲郭姓男子在松山新店線西門站月台，當列車門準備關閉時，他因隨身物品散落一地卻仍想強行上車，導致月台門無法順利關閉。站務人員發現後，立即上前制止，並將郭男帶離月台。由於他情緒不穩且大聲喧嘩，捷運公司依《旅客運送章則》，拒絕運送該名旅客，並通報捷運警察到場協助。在捷警及轄區派出所人員的戒護下，郭男最終由3號出口離站。

捷運公司依《旅客運送章則》拒絕運送郭姓男子，並通報捷運警察到場協助，醉醺醺的郭男最終由3號出口離站。

捷運公司表示，郭男的行為已違反《大眾捷運法》多項規定。針對他蓄意妨礙月台門關閉的行為，將依《大眾捷運法》第50條第1項第2款，處以新台幣1500元以上、7500元以下罰鍰。此外，也查出郭男在月台門位置有飲食行為，將再依《大眾捷運法》第50條第1項第9款，在禁止飲食區飲食，處以同樣的罰款。

捷運警察隊呼籲，民眾若有飲酒又準備搭乘捷運時，應謹慎評估自身狀況，避免因脫序行為觸法，並建議可由親友陪同或改搭其他交通工具，以確保自身及其他旅客的安全。

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24歲菲律賓籍邱姓女子日前獨自來台旅遊，卻在野柳觀光時不慎將手機遺落在客運上，警方在短短40分鐘內就協助她找回手機，讓她破涕為笑。

【賴傳媒、記者爆料網／莫沛宇／新北報導】24歲菲律賓籍邱姓女子日前獨自來台旅遊，卻在野柳觀光時不慎將手機遺落在客運上，頓時焦急萬分，如同熱鍋上螞蟻的她向新北市金山分局萬里派出所求助，警方在短短40分鐘內就協助她找回手機，讓她破涕為笑，直讚台灣警察效率驚人。

24歲菲律賓籍邱姓女子日前獨自來台旅遊，卻在野柳觀光時不慎將手機遺落在客運上，警方在短短40分鐘內就協助她找回手機，讓她破涕為笑。
 

這起事件發生在9月3日中午。邱女當時從淡水搭乘基隆客運前往野柳，下車後才驚覺手機遺失在車內。由於人生地不熟，她感到無助且不安，只能趕赴萬里派出所報案。萬里所警員卓登科受理後，立即調閱監視器比對，迅速鎖定邱女所搭乘的客運班次，並第一時間聯繫基隆客運公司。經協調，當時正要返回淡水途中的司機，特別配合在行經萬里區公所站時停靠。邱女上車後，順利在原本的座位上找到手機。
24歲菲律賓籍邱姓女子日前獨自來台旅遊，卻在野柳觀光時不慎將手機遺落在客運上，警方在短短40分鐘內就協助她找回手機，讓她破涕為笑。

從報案到找回手機，全程僅耗時40分鐘。邱女原本緊張的心情瞬間轉為喜悅，她表示手機內有許多重要的照片與資料，能順利找回讓她非常高興，並不斷向警方道謝，稱讚台灣警察非常熱心。金山分局長楊力強表示，警方除了打擊犯罪，也致力於在民眾遇到困難時提供即時協助，無論案件大小，都會秉持專業與熱忱，展現台灣警方的暖實力。

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房貸槓桿理財神話破滅？ 年輕房奴嘆：梭哈頭期款後月月被錢追著跑

「別人梭哈是買整間房，我梭哈了只有頭期款」—這句無奈的告白道出了許多現代購屋者的心聲。一位採用所謂「高財商」房貸策略的購屋者發現，儘管運用貸款槓桿原理購屋，卻仍然感到經濟壓力沉重，每個月被貸款追著跑，不禁質疑：「說好的貸款就是槓桿就是賺錢就是財商，為什麼沒感覺？」這反映了當前高房價環境下，即使運用財務槓桿，許多購屋者仍然面臨巨大的經濟壓力。

房貸槓桿的理論與現實落差

理論上，房地產貸款被認為是一種財富累積的槓桿工具—透過銀行的資金放大自己的購買力，並期待房價上漲帶來資產增值。然而，在現實生活中，許多購屋者發現，這種理論與實際感受存在巨大落差。

一位剛購屋的年輕房主無奈表示：「我以為運用房貸槓桿是聰明理財，但現在每個月超過三分之一的收入都拿去繳房貸，生活品質大幅下降，根本感受不到所謂的財富增值，只感覺到沉重的財務壓力。」

高房價與低薪資的結構性問題

房產專家分析，這種落差主要來自於房價與薪資成長的嚴重脫節。過去十年間，台灣房價大幅上漲，但薪資成長緩慢，導致購屋者需要負擔更高比例的房貸支出。以雙北市為例，購買一間普通公寓或大樓，動輒需要千萬以上貸款，即使利率處於歷史低點，每月還款金額仍然可能高達3-5萬元，對許多家庭來說是沉重負擔。

「房奴」現象的普遍化

這種情況導致了所謂「房奴」現象的普遍化—許多購屋者雖然擁有自己的房子，但卻因為沉重的房貸壓力，不得不縮減其他開支，影響生活品質。財務規劃師陳先生指出：「理想的房貸支出不應該超過家庭收入的三分之一，但現在很多購屋者的房貸負擔比例已經超過40%，甚至50%。這不僅影響日常生活，也降低了家庭應對突發狀況的能力。」

槓桿的風險與機會

雖然槓桿原理在理論上可以放大收益，但同時也放大風險。當房價上漲時，槓桿確實能夠帶來可觀的資產增值；但如果房價停滯或下跌，槓桿反而會加重財務壓力。

此外，槓桿的效果需要時間顯現，短期內購屋者往往只能感受到現金流出的壓力，而無法體驗到資產增值的好處。

專家的實用建議

面對這種情況，財務專家提供以下建議：

1.  重新審視財務規劃：確保房貸支出不超過收入的35%

2.  建立緊急預備金：至少準備6個月的生活費應對突發狀況

3.  考慮增進收入：尋找增加收入來源的機會

4.  審視貸款條件：有機會時考慮轉貸到更優惠的利率

5.  長期觀點：房地產投資應該以5-10年為周期來評估

M觀點 財務槓桿並非點石成金的魔法，而是需要謹慎使用的工具。

在當前高房價環境下，購屋者應該更加理性地評估自己的財務狀況，不要過度依賴槓桿原理。

理想的購屋決策應該建立在穩健的財務基礎上，而不是對未來房價上漲的預期。與其追求「高財商」的虛名，不如實事求是地選擇自己負擔得起的房子，保持財務靈活性和生活品質。畢竟，房子的最終目的是提供安居之所，而不是成為財務壓力的來源。

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家族土地交換引爆拆屋糾紛！新地主違法拆屋重建涉刑事責任

一起家族內土地交換引發的嚴重房地糾紛，近日引發法律界關注。有民眾投訴，其小叔與父親當初僅進行土地交換，未涉及房屋所有權轉移，導致土地與房屋分屬不同人所有。後來小叔在未告知的情況下將土地出售給新地主，新地主竟在未經協商的情況下，擅自將原屋拆除並在原地重建新房，引發嚴重法律糾紛。

土地房屋分離埋下糾紛隱患

根據投訴人描述，這起糾紛源於家族內部的土地交換協議。當初小叔與父親僅進行土地交換，但並未處理地上房屋的所有權問題，導致土地登記在小叔名下，而房屋仍屬於父親所有。這種「地房分離」的狀況為後續糾紛埋下了隱患。

後來小叔在未與家人協商的情況下，將土地出售給新地主，且未明確告知地上房屋仍屬他人所有。新地主在取得土地所有權後，竟然未經原屋主同意，擅自將房屋拆除並在原地重建新房，完全無視房屋所有人的合法權益。

法律責任歸屬明確

法律專家指出，這類情況的法律責任相當明確。根據民法第765條規定，土地所有權人並非當然擁有地上房屋的所有權。新地主在未取得房屋所有權或使用權的情況下擅自拆屋，已涉嫌觸犯刑法第353條的毀損罪及第354條的毀損器物罪。

此外，即使新地主擁有土地所有權，也必須透過合法程序處理地上物。正確做法應該是先與房屋所有權人協商， either 購買房屋所有權、協商拆遷補償，或是向法院聲請排除侵害。擅自拆除他人房屋絕對是違法行為。

可能的法律救濟途徑

受害的房屋所有權人可以採取以下法律行動：

1.  提出刑事告訴：追究新地主毀損罪的刑事責任

2.  民事求償：要求賠償房屋價值及相關損失

3.  請求返還土地：主張對土地有合法使用權

4.  申請假處分：防止新地主繼續施工或處分財產

律師建議，受害者應該立即收集相關證據，包括土地和房屋的權狀、交換協議、相關通信記錄等，並盡快尋求專業法律協助。

預防勝於治療

這起糾紛也提醒民眾，在進行土地交易或交換時，應該注意以下幾點：

1.  確保房地權利一致，避免分離狀況

2.  進行任何交易前，完成詳細的產權調查

3.  簽訂明確契約，規範各方權利義務

4.  必要時尋求專業律師或地政士協助

M觀點 這起家族土地糾紛凸顯了產權明確的重要性

在房地產交易中，土地與地上物的權利歸屬必須清晰明確，否則極易引發法律糾紛。新地主擅自拆除他人房屋的行為，不僅涉及民事賠償責任，更可能面臨刑事追訴。

建議民眾在進行任何房地產交易前，都應該做好完善的產權調查和法律諮詢，避免類似糾紛發生。同時，相關主管機關也應該加強宣導，提高民眾對房地產法律風險的認識。畢竟，預防勝於治療，事先的謹慎遠勝於事後的法律訴訟。

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房東注意！房屋收回自住記得申請稅率變更 3/22前申請當年生效

房屋稅率申請時機成為房東們最容易忽略的節稅關鍵。新北市稅捐處近日提醒廣大房東，當房屋從出租狀態收回自住後，務必主動申請改回「自住稅率」課徵房屋稅，且必須在每年3月22日前完成申請，當年才能立即適用優惠稅率。若錯過申請期限，將導致全年被按較高的「非自住稅率」課稅，負擔可能增加三至四倍以上。

稅率差異懸殊 主動申請是關鍵

根據現行稅法規定，自住房屋稅率僅為1.2%，而非自住住家用稅率則高達3.2%至4.8%，兩者差距可達三至四倍。新北市稅捐處強調，許多房東在房屋收回自住後，常常忽略需要主動申請變更稅率這個重要步驟，導致整年度都被以較高稅率課稅，造成不必要的財務負擔。

稅捐處說明，房屋稅是按年計徵，每年5月開徵，課稅期間是前一年的7月1日至當年的6月30日。想要適用自住稅率的房東，必須在每年3月22日前提出申請，經審核符合條件後，當年7月開始的課稅年度即可適用優惠稅率。

自住條件明確 三要件缺一不可

要適用自住優惠稅率，必須同時符合三項條件：

第一，房屋未出租、也未作為營業或執行業務使用；

第二，供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並已完成該屋戶籍登記；

第三，本人、配偶與未成年子女在全國名下的住家用房屋合計不超過三戶。

稅捐處特別提醒，即使房屋確實作為自住使用，但如果未主動提出申請，或者不符合其中任何一項條件，稅捐機關仍會按非自住稅率課稅。因此，房東在收回房屋後，除了要確實將房屋作為自住使用外，更重要的是要記得在期限內提出申請。

出租優惠稅率 鼓勵空屋釋出

為提高空屋利用率，政府提供多種出租優惠稅率。只要房東將房屋租給符合租金補貼資格的承租戶（成為公益出租人）、加入社會住宅或「包租代管」方案，或依法申報租賃所得且達到一般租金標準，即可享受1.2%至2.4%的優惠稅率。

這些措施旨在鼓勵房東將閒置房屋釋出到租賃市場，同時也保障租屋族的居住權益。不過，當租約期滿或提前解約、房屋收回自住時，房東就必須記得申請變更稅率。

M觀點 房屋稅率申請是房東不可忽略的節稅權益

新北市稅捐處的提醒來得正是時候，特別是接近3月22日申請截止日前，房東應該檢視自身房屋使用狀況，符合條件者務必把握時間申請。

建議房東們建立年度稅務檢查習慣，每年年初檢視各項稅務申報事項，包括房屋稅、地價稅等適用稅率是否正確，避免因疏忽而多繳稅款。畢竟，節稅是合法權利，及時申請才能保障自身權益，避免不必要的財務損失。

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房市焦慮引爆網路論戰！匿名貼文掀「房東vs.租客」世代對立

一場發生在匿名社群的房地產論戰，意外揭露台灣房市下的世代焦慮與階級對立。有房族在匿名社群的發文引發熱議，貼文中感謝租客「幫繳房貸」的言論，不僅引發租屋族強烈反彈，更凸顯出台灣在高房價環境下日益擴大的社會裂痕。

匿名貼文引爆租購對立

這起爭議源自一篇匿名貼文，內容寫道：「一天到晚怨天尤人，然後只會怪房價高、詛咒別人房子賠錢、自己不努力……謝謝有你們這些人，幫我們繳房貸，謝謝FB有匿名功能，讓我可以開心發言」。這篇貼文迅速引發兩極化反應，支持者認為道出市場現實，反對者則批評是既得利益者的傲慢。這類言論在匿名社群中並不罕見，卻精準命中當前房市中最敏感的神經—房東與租客之間看似互利實則對立的關係。隨著房價持續攀升，這種對立情緒正在社會各角落發酵。

租購雙方的真實困境

從房東角度來看，提供租房服務確實是一種投資行為，租金收入用來支付房貸也是合理的財務規劃。許多房東強調，他們承擔了房屋維護、稅費和空租風險，理應獲得相應回報。然而從租客觀點，情況卻截然不同。在房價高漲的環境下，許多租客並非不努力，而是即使有穩定收入也難以負擔購屋頭期款。他們支付租金確實在某種程度上幫助房東累積資產，但自己卻難以實現購屋夢想。

專家的平衡觀點

賣厝阿明分析，這種對立其實反映了台灣住房市場的結構性問題。健康的房市應該讓租屋成為『選擇』而非『被迫』。現況是很多人想買卻買不起，這才是問題核心。阿明認為，與其互相指責，不如思考如何建立更合理的住房體系。「包括社會住宅、租賃市場規範、以及購屋負擔能力的提升，都需要政府與民間共同努力。

尋找和解的可能

要化解這種對立，需要多方共同努力：

1.  政策面：提供更多元的住房選擇，包括社會住宅、租金補貼等

2.  市場面：建立更透明的租賃市場，保障雙方權益

3.  社會面：促進不同群體間的相互理解，避免標籤化

與其聚焦於對立，不如思考如何創造雙贏。例如包租代管讓房東便於管理，房客也能獲得穩定居住環境。」

阿明觀點 房市對立反映的是更深層的社會焦慮

與其將問題簡化為「房東vs.租客」的對立，或許我們應該更深入思考如何建立讓每個人都能安居的住房體系。

無論是購屋者還是租屋族，都需要學會在現行市場條件下做出最適合自己的選擇，而不是將精力耗費在相互指責上。畢竟，良好的居住環境需要房東與房客共同維護，與其對立，不如尋求對話與理解，才能創造真正的居住正義。

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5年打房成果恐付之一炬？央行鬆綁陷兩難 專家示警：炒房蠢蠢欲動

中央銀行打炒房政策實施近五年來，已初步達到抑制房市炒作的效果，但隨之而來的是政策鬆綁的兩難困境。央行在銀行不動產放款集中度仍居高不下的情況下，僅能針對首購、換屋與都更危老等剛性需求族群進行小幅度鬆綁，深怕稍一放寬就可能讓炒房風氣死灰復燃。

差異化管理見成效 央行謹慎鬆綁

央行這波打炒房措施採取差異化管理策略，要求全體國銀自主控管去年第四季至今年第四季的不動產貸款總量。值得注意的是，央行並非制定統一標準，而是由各銀行根據自身情況提出管控計劃，並逐季檢視成效。

銀行主管透露，央行在審視銀行遞交的「成績單」時，若發現未達標情況，會請銀行說明原因。如果是因為大量承作首購、政策性貸款，或都更危老案件（包含自主都更），央行也會適度給予彈性與寬容，顯示政策執行上的務實態度。

回應市場需求 放寬換屋期限

近期由於房市降溫，民眾反映出售原有房屋時間拉長，或是買賣雙方已簽約，但買方因貸款需等待銀行排撥而延長交屋期限，導致無法在一年內出售原有房屋。為此，央行於日前宣布調整換屋協處措施，將出售原有房屋的期限由一年延長為一年半，展現政策回應市場需求的靈活性。

不動產放款集中度 尋求新平衡點

不動產貸款集中度應該降到什麼程度才合適？央行總裁楊金龍先前表示，台灣不動產放款集中度從以前的34%、35%，到近年突破37%，但這個數字不能光從表面解讀。因為時空背景不同、房價水準不同，過去36%的意義和現在的36%完全不同。

楊金龍指出，由於房價高漲，集中度不太可能回落到35%、34%的水準，但對於適當比率到底是多少，央行內部還需要繼續觀察評估，顯示央行在這個問題上保持開放態度。

銀行調整審核標準 緩解房貸荒

因應金管會、中央銀行相繼放寬房貸相關措施，展現政府解決民眾房貸荒的決心，先前一度將房貸審核所得收支比拉高到200%的臺灣銀行，被稱為市場最嚴謹的銀行，近期也評估將收支比門檻降回180%。

銀行業者解釋，為風控考量，通常會要求借款人收支比必須達到一定比例，才能取得規定的貸款成數。臺銀將收支比門檻訂在200%，代表每月收入必須為支出的2倍，才能取得最高8成的房貸成數，這對首購族群確實較為不利。

臺銀董事長凌忠嫄強調，為避免民眾未來因還款能力造成生活困難，銀行訂有收支比標準，核貸時會綜合考量借款人的收入與支出狀況。房貸成數除了收支比外，也與擔保品本身鑑價結果有關。

M觀點 央行打炒房政策正面臨成效維護與需求滿足的雙重挑戰

經過近五年的調控，房市炒作風氣確實已見降溫，但銀行不動產放款集中度仍然偏高，使得央行在政策鬆綁上必須格外謹慎。

未來央行需要在抑制炒房與滿足剛性需求之間找到平衡點，同時也要協助銀行業建立更細緻的風險評估機制。畢竟，健全的房市應該讓真正有需求的人買得起房，而不是讓投機客有機可乘。這條平衡之路雖然艱難，卻是實現居住正義的必經過程。

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【【lai傳媒、記者爆料網/張哲維/台中報導】
台灣省影音節目發行商業同業公會聯合會9月8日在台中舉辦入會說明會，吸引多家影音與KTV業者參與。會中除分享產業現況與挑戰，更強調加入公會的好處，期盼凝聚業界力量，共同打造健康、公平、永續的經營環境。  

台灣省影音節目發行商業同業公會理事長許佑宇指出，KTV長期被列入「八大行業」，疫情期間停業超過半年，不僅許多業者倒閉，還無法比照電影院、桌遊館等申請貸款紓困，造成沉重打擊。此外，業者普遍反映仲介團體收費不透明、版權授權重疊，以及大陸歌曲版權合法性存疑，導致經營壓力雪上加霜。

公會強調，成立宗旨就是協助業者解決困境，並透過團結爭取權益。加入公會後，會員可享有：
1. 政策與法律支援：由公會代表業者與智慧財產局、公平會等單位溝通，召開公聽會，甚至推動修法。
2. 版權費用協商平台：當會員數突破50家，即可與版權代理商等公司展開協商，爭取合理收費。
3. 專業人才資源：公會結合律師與產業顧問，協助會員面對著作權與授權糾紛。
4. 資訊共享：即時掌握市場趨勢、版權授權狀況，促進業界交流。
5. 共同發聲：對抗不合理收費與國際壓力，為會員爭取最大利益。

「目前KTV產業長期以來缺乏整合平台，彼此難以形成合力。」公會表示，唯有透過台灣省影音節目發行商業同業公會聯合會，業者才能團結起來，共同面對版權挑戰、人才短缺等問題，並在未來爭取到更多合理空間。

公會最後呼籲更多業者踴躍加入，以壯大會員基數，增強談判籌碼，共同守護台灣影音與KTV產業的永續發展。

閱讀原文

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