房貸荒有救了!? 金管會出重手　新青安貸款不限銀行30%天花板
行政院今日新增議程，金管會將陳報新青安優惠貸款精進方案調整報告。據了解，本次修法重點在於讓符合新青安貸款條件的案件，排除《銀行法》第72條之2的不動產放款比率限制。此舉意味著未來銀行辦理新青安貸款時，將不再受30%上限約束，可望釋出更多放款量能，緩解近期嚴重的「房貸荒」問題。

根據現行《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和的30%。雖然條文中已對公私立學校、醫療機構、政府廳舍、長照服務機構、社宅、廠房及都更危老重建等項目設有例外規定，但新青安貸款至今仍未列入排除項目。

銀行業者通常將放款水位警戒線自訂在28%，一旦逼近就會收緊額度、拉高利率並拖慢撥款流程，以避免觸發監管機關的警告。據了解，目前國內銀行針對住宅及企業建築的放款水位約在26%、國外銀行約在27%，確實已逼近警戒線，這也是造成近期房貸荒的重要原因之一。

金管會此次修法規劃具有重要意義。

首先，擬回溯自2025年9月1日起，銀行辦理新青安貸款的撥款案件不計入《銀行法》第72條之2限額，確保銀行信用資源可用於無自用住宅青年的購屋需求。其次，根據統計，新青安貸款方案自2023年8月推動以來，已核貸12萬9,464戶，金額約9,994億元，其中未滿40歲貸款戶占總戶數72.76%，顯示該政策確實有效協助青壯年族群購屋安居。

此調整將可釋放更多放款額度，緩解房貸資金壓力；

對購屋青年來說，貸款審核通過機會增加，有助實現購屋夢想；對整體房市而言，則可注入穩定資金活水，避免因信用緊縮造成市場異常波動。然而，也需要關注可能產生的風險，包括銀行風險管控機制是否完善，以及是否會過度刺激房市等。

值得注意的是，此項調整並非無限制放寬，而是針對特定政策型貸款進行精準調控。金管會強調，新青安貸款仍需符合相關資格條件，包括借款人年齡、收入、購屋用途等限制，並非全面性放寬不動產放款標準。

M觀點 金管會此次修法方向值得肯定，既能解決當前房貸荒問題，又能持續支持青年購屋政策。

然而，在放寬限制的同時，相關部門也應建立完善的監測機制，確保銀行風險控管得宜，避免過度放貸造成未來金融風險。對於符合資格的青年購屋族而言，這項政策調整無疑是個好消息，但還是要根據自身財務狀況理性評估，選擇適合的購屋方案。
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張惠山 租屋新制！內政部修法保障租客權益 房東違規最高可罰50萬

為解決租屋市場長期失衡問題，內政部正研議修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，推出四大修法方向，全面保障租客權益。此次修法包括保障三年租期、限制漲租幅度、維護申請補貼權益及提供免費法律協助，預計草案將於9月底提出。同時政府也推動「婚育宅」政策，多管齊下打造更完善的居住支持體系。

根據修法方向，未來租客將享有至少三年租期保障，除非房東需自住，否則不得隨意終止契約，讓租客能更安心規劃生活與家庭。在租金調整方面，續約漲幅不得超過通知當月房租指數年增率，以主計總處租金指數年增率等指標訂出合理調整公式，避免不合理的大幅漲價。

值得注意的是，針對長期存在的「禁止申請補貼」問題，修法將明文禁止房東拒絕房客申請租金補貼或遷入戶籍。

若房東以房客申請租金補貼為由要求調漲租金或負擔所增加之稅賦，房客可向縣市政府提出檢舉及申訴。如經要求限期改正而屆期不改正，可處3萬至30萬元罰鍰；再次命其限期改正但仍不改正者，並可加重處5萬至50萬元罰鍰，且得按次處罰。

房產達人 張惠山 提醒 現行規定下，房客申請租金補貼並不需要房東同意，房東若片面禁止或要求放棄申請，房客可依消費者保護法第12條及民法第247條之1規定主張無效。未來修法通過後，將進一步強化保障房客權益。

此外，政府也將提供免費調解與法律協助，租屋糾紛可向公所申請免費調解或法律訴訟扶助。

配合租賃修法，行政院也推動「婚育宅」政策，預計2025年釋出1,000戶社會住宅，2026年至2028年間增至1萬戶。針對育有0歲到6歲小孩的家庭，可申請將社宅最多居住期限從6年延長為12年，讓小孩到國小畢業前都無需搬離或變更學區。

張惠山 說明 在租金補貼方面，將擴大範圍至每人每月平均所得低於最低生活費3.5倍，且新婚加碼1.5倍、每增加一名孩童再增加0.5倍。以台北市每月最高補貼8,000元計算，新婚育有一名孩童的家庭，申請租金補貼將變為16,000元。

此波修法與政策調整，顯示政府正積極回應租屋市場的長期問題，透過法規修正與資源投入，為租屋族提供更實質的保障。預計相關政策將於2026年元旦上路，租賃條例修法草案則將於9月底提出，後續仍需經立法院審議通過。

張惠山(山哥來了)

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央行理監事會在即 張建一：現階段無降息空間、房市管制不宜鬆綁

中央銀行將於本月18日召開第三季理監事會議，市場關注貨幣政策走向與房市管制措施是否調整。台灣經濟研究院院長張建一昨日明確表示，目前貨幣政策沒有降息空間，而實施多時的房市選擇性信用管制措施也無須鬆綁。這番談話為市場預期定調，顯示央行短期內將維持現行政策基調。

張建一分析，今年受惠於AI需求強勁爆發，出口表現超出預期，帶動全年經濟成長率上修至4.45%，創下近年罕見的高水準。與此同時，消費者物價指數（CPI）年增率呈現溫和下行走勢，顯示經濟成長與物價壓力之間並未出現矛盾現象。這種「高成長、溫和通膨」的難得組合，為央行維持現行政策提供了有利環境。

在貨幣政策方面，張建一直言：

「經濟成長強勁，第3季沒有降息空間；物價往下，也沒有升息必要。」這種立場反映了央行的審慎態度。雖然國際間主要經濟體如美國已開始降息循環，但台灣考量自身經濟情況，可能選擇保持政策利率不變。至於第四季是否調整，則需觀察當時國際經濟情勢變化再議。

房市管制措施成為另一個關注焦點

央行自2020年以來已實施七波選擇性信用管制，針對特定高風險貸款類別進行規範。張建一指出，目前房市交易量雖明顯收斂，但價格表現呈現中古屋下跌、預售屋相對僵固的分化走勢，整體來說「房市沒有崩盤」的疑慮。他更強調，若要求央行放寬監管，除非修改《銀行法》第72-2條關於銀行房貸額度的限制，否則放寬將等同瀆職。

這番談話顯示央行對房市風險管控的堅持

從數據來看，雖然房市交易量縮減，但價格並未出現大幅修正，特別是預售屋市場因成本支撐而保持相對穩定。這種情況下，貿然放寬信用管制可能再度引發投機炒作，與政府「健全房市」的政策目標背道而馳。

市場人士分析，央行可能維持現行政策的另一個考量是國際經濟不確定性

雖然AI熱潮帶動台灣出口成長，但全球地緣政治風險、主要經濟體貨幣政策分歧等因素，仍可能影響未來經濟走勢。在此情況下，保持政策彈性與謹慎是較穩健的選擇。

對於購屋民眾而言，這意味著現行的貸款成數限制與利率水平短期內不會放寬

特別是對於第二屋以上貸款、高價住宅貸款及投資型房貸等受限類別，仍將面臨較嚴格的授信條件。建議有購屋需求的民眾應審慎評估自身財務狀況，預先做好資金規劃。

央行本次理監事會議可望維持現行貨幣政策與房市管制措施

M觀點 這種「穩健中性」的政策取向，既能支持經濟成長，又可防範房市過熱風險。隨著AI產業發展與全球供應鏈重組，台灣經濟結構正在轉型，央行的政策選擇也將在促進成長與管理風險間尋求平衡點。

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屏東財稅局提醒：遺產稅抵繳土地 仍需申報土增稅

屏東縣財稅局近日接獲民眾詢問，關於以繼承土地抵繳遺產稅的相關稅務問題。該民眾因繼承父親遺產，手頭現金不足以繳納遺產稅，希望以繼承土地抵繳稅款，但不清楚是否還需要申報土地增值稅。財稅局對此明確表示，即使是以土地抵繳遺產稅，仍須依法完成土地現值申報與土地增值稅申報程序，才能完成移轉登記。

根據財政部1979年7月23日函釋規定，繼承人若以土地抵繳遺產稅，並將土地移轉登記為國有，與單純繼承土地的情況不同，必須辦理土地現值申報與審核，同時依規定申報土地增值稅。這項規定至今仍然適用，主要目的是確保土地移轉過程中的課稅公平性，避免稅收漏洞。

財稅局進一步說明，抵繳土地的計價方式會以國稅局核定的「抵繳單價」為基準。在一般情況下，以繼承日當期的公告土地現值為準；但若抵繳土地是都市計畫內的公共設施保留地，或是使用非繼承標的土地來抵繳，則改以「抵繳日當期公告土地現值」為準。由於不同情況適用基準不一，建議民眾事先向稅務機關確認清楚，避免因程序不符而延誤土地移轉。

這項規定對許多繼承人而言可能較為陌生。實務上，不少繼承人因現金不足，選擇以土地抵繳遺產稅，卻不知道還需要完成土地增值稅的申報程序。財稅局提醒，若未依規定辦理，可能無法完成土地移轉登記，影響抵繳程序的進行。

對於有類似需求的民眾，財稅局建議可事先向各地政事務所及稅捐機關諮詢，了解具體應備文件與流程。同時也應注意相關時效規定，避免因程序延誤而產生不必要的困擾。財稅局也提供專業的諮詢服務，協助民眾正確完成稅務申報。

M觀點 從稅務規劃角度來看，繼承人在處理遺產稅問題時，應全面考量各種繳稅方式的優缺點。以土地抵繳雖然可解決現金不足的問題，但仍需負擔相關稅費及完成繁複程序。建議民眾在繼發生後，及早尋求專業人士協助，進行全面的稅務規劃。

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建商拖工撐市？延工潮恐掀房市新風暴

自去年第四季起，台灣房市明顯進入調整期，今年上半年六都交易量較去年同期大幅縮減26.6%，第三季市場依舊低迷未見起色。面對銷售率持續探底，建商紛紛採取延長工期的策略因應，這場「以時間換取空間」的持久戰，正悄然重塑市場生態。

房產專家李同榮觀察當前市場，建商選擇延長工期的原因可歸納為五大因素。

首先，在市場信心不足、購屋者普遍觀望的情況下，預售案銷售率慘淡，成屋交易量緊縮，建商若不願大幅降價，只能拉長工期等待轉機。其次，受先前獵地熱潮影響，許多建商為符合銀行土融規範要求的18個月內開工條件，不得不先動工再放慢建築速度。

第三，接近完工的建案面臨央行限貸政策造成的貸款困難，買方貸款成數不足導致交屋困難，建商只好延遲交屋時程。

第四，資金較充裕的大型建商寧可慢慢興建，也不願大幅降價求售，期待兩年後景氣回春再出清餘屋。

最後，部分小型建商因銷售收入不敷工程支出，只能採取「賣多少、蓋多少」的保守策略。

這種延工策略在法律層面確實存在操作空間。

根據規定，15層以上大樓工期可長達5至8年，部分地方政府更容許延長2年，加上不可抗力因素及法令變更等「續命條款」，為建商提供了合法的延工依據。

然而，建商的持久戰策略可能對市場產生三大負面影響。首先是供給量持續累積，未來可能出現大量新成屋同時釋出，對價格形成下行壓力。其次，交屋期延長可能引發更多買賣糾紛，特別是在貸款條件變動的情況下。最令人憂慮的是小型建商資金斷鏈風險升高，可能導致爛尾樓案件增加。當前市場已出現警示訊號，包括資金斷鏈問題日益嚴重、預售屋解約潮達到過去2.6倍、銀行逾放持續擴增等現象。這些都顯示市場調整壓力正在累積。

M觀點 府應正視市場現實狀況，考慮對剛性需求購屋者提供更差異化的貸款條件，避免限貸政策誤傷首購族與換屋族。同時也應建立預售屋履約保證機制強化，防範爛尾樓風險。對建商而言，與其盲目延工，不如理性評估市場定位，適度調整價格策略，才能在這波調整期中穩健經營。圖／google map  M傳媒 https://94m.com.tw/

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少子化警報響起！行政院推婚育宅與補貼新政盼解年輕世代養不起困境

為因應我國人口連續19個月負成長的國安危機，行政院近日推出四項「穩居」政策，從居住支持到育嬰彈性化等多方面著手，希望讓年輕人願婚、敢生、能養。這系列政策包括釋出1.1萬戶婚育宅、擴大租金補貼、放寬育嬰留停彈性，以及修法保障租屋權益，預計總投入經費達269億元，受益戶數將達48萬戶。

根據規劃，從今年起至2028年，政府將從社會住宅中釋出1.1萬戶作為「婚育宅」，專門提供給育有0至6歲小孩的家庭。有別於一般社宅6年的居住期限，婚育宅可延長至12年，讓孩子能在穩定環境中成長至國小畢業。今年下半年將先提供1,000戶，明年起逐年增加供應量。

在租金補貼方面，放寬申請標準至每人每月平均所得低於最低生活費3.5倍，且推出新婚加碼1.5倍、每增加一名孩童再加碼0.5倍的措施。以台北市每月最高補貼8,000元計算，新婚且育有一名孩童的家庭，補貼金額將提高至16,000元，大幅減輕年輕家庭的居住負擔。

育嬰彈性化是另一大亮點。未來最多2年的育嬰留職停薪期間，將有30天能以「單日」方式申請。此外，一年14天的事假與家庭照顧假，最少能以「一小時」為單位請假，讓育兒家長能更彈性安排時間照顧子女。這項措施預計明年元旦正式上路。

租屋權益保障也將進一步強化。內政部研議於9月底提出「租賃住宅市場發展及管理條例」修正草案，方向包括提供最低3年租期保障、租金調整依主計總處房租指數訂定合理標準，並對房東拒絕房客申請租金補貼或遷入戶籍等行為訂定罰則。同時政府將提供免費租屋糾紛調解服務。

政委陳時中強調，這系列政策中僅租賃條例需要修法，其他措施將於明年元旦陸續實施。除了婚育宅與租金補貼外，包租代管方案也將為育有幼兒的租戶提供每年6,000元兒童安全費用，用於防撞、防倒、安全鎖等安全設施。

M觀點 政策顯示政府正視少子化問題的決心，從居住、經濟與時間三個面向提供支持。然而，政策的成效關鍵在於執行細節與資源配置是否到位，以及能否真正回應年輕世代的實際需求。未來需要持續觀察政策落實情況，並隨時調整優化，才能從根本解決少子化危機。

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高雄第三季土地標售登場 優質建地引關注

高雄市地政局將於9月17日舉辦今年第三季開發區土地標售，本次共釋出5標5筆優質建地，總底價約12.2億元。儘管近期房市景氣低迷，建商獵地態度轉趨保守，但位於小港第89期重劃區與楠梓高大特區內的大面積精華地塊，仍引起建築業界高度關注。

本次標售中最受矚目的是小港第89期重劃區的商3土地。該地段鄰近高雄國際機場與高雄港，位居高雄門戶重要位置，具備發展國際商務與旅宿的潛力。區內公共設施規劃完整，坐擁占地10公頃的小港森林公園，此次推出的土地面積約973坪，距森林公園僅百公尺之遙，地形方正，底價逾5.67億元，單坪底價約58.3萬元。

另一亮點是高雄大學區段徵收區的住3土地。

隨著後勁溪整治完成、周邊綠化工程及大型商圈進駐，加上新台17線通車，區域環境品質大幅提升。這次釋出的土地面積約1000坪，位於高雄大學第一排及家樂福商圈周邊，底價6.02億元，單坪約60.13萬元，預期將吸引建商競標。

值得注意的是，仁武第100期重劃區首次釋出兩筆小面積住3土地，分別為41坪與59坪，皆臨8米寬的信義巷。基地鄰近規劃中的公園、綠地、滯洪池與河道，生活機能持續提升。周邊還有高雄國際滑輪溜冰場、草潭埤滯洪公園與八卦休閒公園等設施，適合規劃透天住宅產品。

回顧上一季標售情況，高雄市第二季公開標售5筆土地，總底價約14.86億元，範圍涵蓋三民中都重劃區、仁武96期、高大特區及大寮區，但僅收到5封標單，標脫率約6成。顯示在當前市場環境下，建商出手更趨謹慎，僅對條件特別優越的土地才有較高興趣。

地政局表示，本次標售土地均位於發展潛力雄厚的地區，區位條件優越，公共設施完善，期待能吸引優質建商投入開發。特別是小港和高大特區兩筆大面積土地，由於區位條件特殊，預計將成為建商重點關注的標的。

雖然當前房市氣氛保守，但位置優越的精華地段仍然具有保值性。

特別是具備交通優勢、公共建設題材和成熟生活機能的土地，長期發展前景依然看好。建議有意投標的建商應仔細評估市場需求與產品定位，規劃符合區域特性的開發方案。總體而言，高雄市第三季土地標售在市場低迷期中仍推出多筆優質土地，特別是小港和高大特區的精華地段值得關注。這些土地的開發將有助於促進區域發展，提升整體生活環境品質。投標結果也將成為觀察高雄房市走向的重要指標，值得市場密切關注。圖/高雄市政府 M傳媒 https://94m.com.tw/

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「預售屋禁轉賣形同破口？投資客瘋傳『陳情解套術』衝擊市場秩序」

近期房市傳出有預售屋買家透過特定陳情方式，成功獲得主管機關核准轉讓預售屋契約。這種透過「銀行緊縮導致無法交屋」為由的申請方式，正在投資客圈內流傳，引發市場關注。在央行限貸令與房市降溫的雙重壓力下，台灣預售屋市場正面臨一場無聲的風暴。

近期投資圈流傳一種特殊的「解套」方式：預售屋買家只要向縣市政府官方網站或市長信箱陳情，表示因銀行貸款緊縮導致無法交屋並申請轉賣預售屋，就能獲得主管機關核准轉讓的通知文件。這種做法引發正反兩面的討論，也凸顯了當前房市政策的執行困境。

限貸令的預售屋困境

根據內政部統計，自2024年9月央行實施第七波選擇性信用管制以來，預售屋解約情況明顯增加。限貸令實施後10個月內，預售屋解約案件達到2400件，平均每月240件，較政策實施前的每月平均53件增幅逾4倍。這些數字背後，是許多預售屋買家面臨的資金困境。

市場專家分析，這波限貸令對第二戶買家和換屋族衝擊最大。第二戶房貸成數從未管制前的最高7成，直接下調至最高5成，導致買家出現龐大的資金缺口。加上銀行對貸款審核從嚴，許多預售屋買家確實面臨交屋困難。

陳情機制意外漏洞

在這樣的背景下，部分預售屋買家發現了透過陳情程序獲得轉讓許可的途徑。根據現行《平均地權條例》規定，預售屋買受人不得隨意將契約讓與或轉售給第三人，以避免市場炒作現象。但法規也設有例外情形，包括夫妻因法定財產制或共同財產制關係消滅等特定狀況。

實務上，部分買家透過向縣市政府陳情，陳述因銀行貸款緊縮導致無法履約的交屋困難，成功獲得主管機關的核准轉讓。這種做法在投資圈內逐漸流傳，成為預售屋投資人的潛在解套方式。

主管機關兩難處境

面對這類陳情案件，主管機關陷入兩難境地。一方面，內政部強調預售屋解約情況雖有增加，但占整體交易比例仍有限。根據官方數據，解約案件約占全部預售屋買賣交易40萬件的1.1%。另一方面，確實有部分買家因銀行貸款政策變化而面臨真實的交屋困難。

內政部近期也注意到預售屋市場的風險，正在研議強化預售屋履約擔保機制。重點包括規範買方所繳價金應專款專用於興建工程項目，以及要求賣方在契約中載明受託機構的信託專戶名稱及帳號，避免建商私自挪用資金。

市場專家憂慮

預售屋轉讓「陳情解套」現象，反映了當前房市政策執行面的現實困境。

一方面，政府需要抑制房市炒作；另一方面，也要面對許多真實面臨交屋困難的買家。這個現象也凸顯了預售屋市場的資訊不對稱與制度漏洞。

對於真正有購屋需求的消費者來說，在這波市場調整期中，更重要的是審慎評估自身財務能力，選擇信譽良好的建商，並充分了解預售屋買賣的風險。同時，主管機關也應該加強對預售屋市場的監管，確保市場的公平性與透明度，避免投機客利用制度漏洞進行炒作。

在當前房市下行階段，購屋決策應該更加謹慎，回歸居住需求的本質，而非短期投機考量。只有這樣，才能在複雜的房市環境中做出最適合自己的選擇。M傳媒 https://94m.com.tw/

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五年後退休，現在該賣房嗎？資深房仲不會說的換屋真相

一位居住在新北郊區的單身族面臨退休規劃難題：該繼續住在現有四房大宅，還是換購捷運站附近的小宅？這個決定涉及居住品質、資產配置與未來生活型態的綜合考量，需要審慎評估。網友現在面臨的是一個相當典型的退休前置規劃課題。居住在新北郊區擁有四房大宅，預計五六年後退休回南部，現在考慮是否要提前換屋到捷運站附近的小宅。這個決定確實需要從多個角度理性分析，讓我們一起來探討各種考量的重點。

兩種選擇的優劣勢分析

選擇一：保留郊區大宅

優點在於網友已經熟悉當地環境，空間寬敞舒適，且通常郊區房價增值潛力較穩定。缺點是交通不便，特別是隨著年齡增長，可能需要更依賴大眾運輸系統。此外，大宅的維護成本和稅負也較高，且未來若獨自居住，過大空間可能產生空虛感。

選擇二：換購捷運小宅

最大優勢是交通便利性，不僅對退休前的工作通勤有幫助，退休後也能輕鬆到達城市各個角落。小宅的管理和维护成本較低，且通常有較高的出租潛力和轉手性。缺點是空間較小，可能需要斷捨離，且捷運宅價格通常較高，單價可能比郊區高出許多。

關鍵考量因素

財務規劃：您需要精算換屋後的價差、稅費、裝修成本等支出。通常捷運宅單價較高，用大換小可能還有資金可運用，這筆錢可作為退休預備金。

生活態評：思考退休後預計在北部停留的時間長短？如果大多數時間在南部，北部住宅可能只是偶爾居住，這樣捷運宅的便利性優勢就相對減弱。

健康因素：隨著年齡增長，就醫需求可能增加，捷運沿線通常醫療資源較豐富，這點值得納入考量。

市場趨勢：捷運宅通常抗跌性較強，但郊區具發展潛力的物件也可能有增值空間。需要研究具體區位的發展計畫。

專家實用建議

可以先試算換屋後的資金流變化。如果換屋後能釋出部分資金，同時降低持有成本，這對退休財務規劃將十分有利。若選擇捷運宅應優先考慮「成熟區」而非「發展區」。成熟區的生活機能和保值性較穩定，較適合退休規劃。

資深房仲建議，不妨先試著「預演」退休生活。在捷運站附近短租一個小宅體驗幾週，實際感受生活型態轉變的適應程度。尤其是換屋時要特別注意「持有成本」和「交易成本」的計算，包括契稅、代書費、仲介費等，這些都會影響最終的資金運用效率。

退休前的換屋決策需要綜合考量財務、生活、健康等多重因素。

從專業角度建議，如果您預計退休後大部分時間都在南部，北部房產只是偶爾使用，那麼交通便利的捷運小宅可能是較明智的選擇。這不僅能降低持有成本，也能為退休生活預備更便捷的都市機能。

最終決定還是應該回歸網友個人偏好和實際需求。

建議網友可以做兩件事：一是詳細試算換屋的財務影響，了解資金變化情況；二是實際體驗兩種生活型態，比如在捷運站附近短租試住，感受自己對不同居住環境的適應度。無論最終選擇為何，提前規劃就是最好的策略！ M傳媒 https://94m.com.tw/

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癌症患者用房地合一稅重大疾病優惠仍被追稅？專家：適用條件需釐清

一位網友近日在社群上發文，描述自己在罹癌治療期間因無法工作，選擇申請「房地合一稅重大疾病20%優惠稅率」來因應生活困境，卻在一年後收到稅務機關追稅通知，被補徵5萬元。他表示自己治療期間花費約40萬元，當時也處於育嬰假中，收入大幅減少，沒想到稅務單位卻以「年收達百萬、應有繳稅能力」為由，不認定其困境符合適用範圍。這讓他感到極大挫折，更直言「政府根本就是詐騙集團」，甚至萌生賣房來應付未來未知開銷的念頭。

優惠規定並非全面適用

根據現行《所得稅法》與《房地合一課徵所得稅實施辦法》，確實有針對「重大傷病」患者的優惠稅率規定，適用者可以將稅率降至20%，以減輕病患的財務壓力。不過，財政部同時也訂下「必要性」與「比例性」的判斷標準。簡單來說，並非只要持有重大傷病卡就能自動獲得減稅，而是必須具體證明：

1. 賣屋所得確實是為了支付重大疾病或傷病的醫療費用。

2. 治療所需的醫療支出與賣屋所得間具備合理比例。

3. 若病患本身仍有足夠收入或資產可支應，稅務單位可能會認定無法適用優惠。

這就是為什麼該網友雖然確實罹癌、支出龐大，但因年度收入仍達百萬元，稅務機關認為「沒有完全喪失繳稅能力」，而駁回部分優惠申請，最後要求補稅。

民眾的心聲：制度和現實落差

不少網友看到這樣的案例，也有感而發。有人認為，國家既然設計優惠稅制，就應更彈性考量病患的實際狀況，而不是只用「收入高低」作為唯一標準。特別是重大疾病往往帶來無形壓力與生活改變，並非帳面上的收入就能反映真實負擔。也有人呼籲，政府應該在法規與行政上給予更人性化的解釋空間，而不是讓納稅人覺得是在「被刁難」。

專家建議：保留證據，申訴仍有機會

對於這類爭議，稅務專家指出，納稅人若覺得裁量不公，可以提出具體的醫療費用單據、家庭收支狀況與工作停滯證明，來佐證自身經濟困境。即使已經補稅，也可以透過行政救濟途徑（例如申請復查或提起訴願）尋求重新評估。專家強調，「重大疾病優惠不是自動通過的權利，而是需要納稅人主動舉證。」

他也提醒，若真的財務壓力過大，除了稅務優惠，還可考慮申請「緩繳稅款」或「分期付款」，避免因一次性繳納造成生活困境。

在房地合一稅實務上，病患與稅務單位之間常會產生「需求面與規範面」的落差。對納稅人來說，最重要的是了解規則、保存完整的醫療支出與生活困境證明，才能爭取到應有的保障。專家最後呼籲：「稅務優惠的設計本意是保護病患，但制度必須靠證明文件來運作。民眾若遇到爭議，千萬不要放棄救濟途徑。」圖／google map  M傳媒 https://94m.com.tw/

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實價登錄失真？房仲爆料「很多成交價不會出現」買方傻眼

購屋者依據內政部實價登錄資料出價，卻遭房仲告知「很多實登不會出來」，並以未登錄的高價案件作為參考，引發對房市透明度的質疑。這起事件凸顯了實價登錄制度在實際交易中的落實差距。

一位購屋者近日分享了他的看房經歷：在查閱內政部實價登錄資料後，他發現距離捷運更近的類似物件五年內成交價約為每坪100萬元。然而，當他向房仲表達以每坪95萬元洽談的意願時，房仲卻表示屋主要「實拿差不多120萬」，並稱附近500公尺處的鬧街有每坪200萬元的交易，但「實登還沒出來」，還強調「很多實登都不會出來，參考不準」。這種說法讓購屋者感到困惑與無奈。

內政部實價登錄制度自實施以來，旨在讓房價更加公開透明，解決不動產交易資訊不對稱的問題。

根據規定，成交案件應在完成移轉登記後30日內申報，違者可能處3萬至15萬元罰鍰。然而，實務上仍存在多種原因導致某些交易未能及時或完全揭露於實價登錄中。

房產業者透露，除了法規允許的排除項目（如親友間交易、特殊關係人間交易）外，市場上確實存在多種因素導致價格資訊未能完全透明。這些因素包括：預售屋價格延遲登錄、部分業者選擇性申報，以及價格與行情差距過大被系統排除等。

實價登錄資料存在時間落差，從成交到揭露約延遲1-2個月，無法即時反映最新行情。

這種資訊落差，加上2025年房市進入「市場盤整期」，可能被利用作為議價手段。房市專家指出：「內政部實價登錄不即時，往往要兩個月以上資料庫才齊全」，這可能導致統計失真，甚至引發預售屋假性抗跌的現象。這種數據不即時、不完整的狀況，確實可能影響買賣雙方對市場的判斷。

面對這種資訊不對稱的狀況，購屋者可以採取以下策略保護自身權益：

1.  多方查證比較：不要只看單一資料，要觀察整體趨勢。除了實價登錄，也可參考多家房仲網站的成交行情，互相對照。

2.  留意特殊交易備註：實價登錄系統會標註「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」等備註資訊，這些交易價格可能偏離市場行情。

3.  要求提供證據：若房仲聲稱有更高價的未登錄交易，可請其提供相關證據或具體資訊，而非僅憑口頭說法。

4.  掌握市場動態：了解當前房市趨勢。2025年房市被稱為「休眠期」或「市場盤整期」，整體呈現「價穩量縮」或「價緩跌、量緩增」的趨勢，買方議價空間相對增大。

實價登錄制度提升房市透明度，但離「完全透明」仍有差距。

這起事件反映了制度在實際執行面的侷限性，也提醒購屋者需更加謹慎地解讀市場資訊。對於有意購屋的消費者來說，實價登錄仍是目前台灣最接近「透明房價」的工具，但關鍵在於理解其限制並輔以其他市場資訊綜合判斷。同時，主管機關也應持續優化制度，加強稽查與罰則，提升申報資料的準確性與即時性，才能讓房市真正走向透明化與公平化。 M傳媒 https://94m.com.tw/

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