購屋小白遇高於行情物件怎出價？ 專家：掌握四大關鍵不怕當冤大頭 M傳媒
「這間房子開價合理嗎？」是許多首購族共同疑問。近日有購屋新手在網路論壇求助，看中一間開價1,400萬元的房屋，但價格明顯高於社區行情，且賣方可能面臨高額稅負轉嫁問題。此案例凸顯當前房市中，買賣雙方價格認知落差的普遍現象，也反映實價登錄時代下，資訊透明化反而帶來新的議價難題。

理性分析：拆解價格構成要素

針對這個具體案例，房產專家提出四大評估關鍵：
首先在「稅負成本分析」方面，賣方持有3年出售需課徵35%房地合一稅，這確實可能成為賣方堅持高價的原因。「但買方須明白，稅負是賣方的交易成本，不應完全由買方承擔。買方可試算賣方取得成本，了解其合理盈利空間。」
其次在「裝修價值評估」上，雖然賣方整理浴室、廚房並更新地板，但缺乏系統收納櫃等實質增建，裝修價值有限。「一般這類基礎裝修每坪成本約2-4萬元，且需考慮折舊因素。買方應實地評估施工品質，避免為表面裝潢支付過高溢價。」

市場比較：參考實價登錄理性出價
房屋業者建議，應回歸市場機制進行價格評估。「參考半年前同社區成交單價23萬/坪的行情，加上合理裝修價值，再考量面積差異（賣方物件少3坪），計算出合理基準價格。」以該社區行情每坪23萬元計算，若賣方物件面積較小，單價可適度提高，但不宜偏離市場行情過多。考慮裝修價值後，合理單價區間應落在25-26萬元之間。」

實戰策略：出價技巧與心理準備
議採「階梯式出價策略」：「可從每坪25萬元（約總價1,000-1,100萬元）開始出價，並明確表達價格依據是參考實價登錄與市場行情。同時要準備好賣方拒絕的可能性，買房不必急於一時，特別是明顯高於行情的物件。」提醒購屋新手：「價格談判是心理戰，也是資訊戰。除了準備好同社區的實價登錄資料，也可了解該物件在市場上放多久、是否有其他競爭者等資訊，這些都會影響議價空間。」

房產專家一致認為，在當前市場環境下，買方更應堅守價格理性。

與其追逐過度高價的物件，不如擴大尋找範圍，或耐心等待更合理的交易機會。畢竟「買貴」比「買不到」更需要避免，特別是對購屋小白而言。建立正確的購屋觀念：房屋不僅是居住空間，更是重要財務決策，理性判斷遠比衝動購買來得重要。

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房子漲500萬卻變不了現金？台中屋主血淚告白：難道要我搬去彰化荒涼地？M傳媒
「你的房子漲了幾百萬！」這句話聽起來令人欣喜，卻可能是許多屋主面臨的財富幻覺。台中一位網友真切道出心聲：「每個人都說我買的房子翻倍賺幾百萬，可是我要住哪？從台中五期去住彰化芳苑嗎？」這番話道出當前高房價時代下，許多「紙上富翁」的共同困境。

房產增值的財富迷思
在房價持續走高的台灣，不少屋主帳面上確實擁有可觀的資產增值。根據內政部最新統計，台中五期重劃區近五年房價漲幅確實超過50%，部分早期購入的屋主帳面獲利可達數百萬元。然而，理財規劃師陳美華點出關鍵：「自用住宅的增值其實是『鎖住的財富』，除非你願意 downsizing（縮小居住規模）或者搬遷到更偏遠的地區，否則這筆錢很難實質變現。」

變現難題：三條路的現實限制
對於想實現增值利益的屋主，通常面臨三種選擇，每種都有其代價：
第一是「賣掉換屋」。但正如網友所言，從熟悉的台中五期搬到彰化芳苑，雖然可能套現差價，卻需付出生活品質與通勤成本的代價。房仲業者李明分析：「這其實是地理位置的財富重分配，從蛋黃區搬到蛋白區，賺取的是區位價差。」
第二是「增貸融資」。銀行主管李小姐解釋：「房屋增貸確實是動用增值的方式，但這不是『拿回自己的錢』，而是向銀行借款，需要還本付息。」她提醒，利率風險和還款壓力是必須考慮的現實因素。
第三是「以房養老」。但這種方式通常適合退休族，且每個月能領取的金額有限，無法一次性取得大筆資金。

財富幻覺與現實感受的落差
富而不裕的現象：財富的感受主要來自可支配收入，而非資產價值。這就是為什麼帳面上有增值，卻感受不到實際財富增加的原因。
正確的房產財富觀：自用住宅首要功能是居住，增值利益應該視為長期儲蓄與抗通膨工具，而非可隨時動用的活資產。

專家建議，與其糾結於「紙上富貴」，不如務實規劃財務：

若真需要動用房產價值，可考慮部分增貸投資於能產生現金流的標的；或者重新評估居住需求，適度調整居住規模。最重要的是認識到：自用住宅的增值利益，只有在出售或抵押時才能實現，而每種變現方式都有其相應代價。在房價高漲的時代，建立正確的財富觀念，或許比追逐帳面數字更加重要。

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婚前房產掛夫名 女性陷婚姻安全感危機 專家提三解方保障經濟弱勢方 M傳媒
「房子是婚前買的，登記在老公名下……」這句話背後，藏著許多女性在婚姻中的不安全感。隨著現代離婚率攀升，一位網友道出心中焦慮：「這幾年付出的算什麼？我有幫忙付生活費、水電！」這種「經濟貢獻難以量化」的困境，正成為當代婚姻中常見的難題。

婚姻中的經濟貢獻難題
根據內政部最新統計，台灣離婚率確實居高不下，每10對夫妻中約有3對最終走向離婚。在這樣的环境下，許多在婚姻中經濟貢獻較難舉證的一方（多為女性）開始擔憂自身權益。

專業律師指出：現行法律對婚前財產的保障確實較為不足。婚前購買且登記在一方名下的房產，原則上屬於個人財產。但婚姻期間的共同負擔與貢獻，法律上還是有爭取空間。雖然支付生活費、水電費等日常開支，在法律上較難直接主張對房產的權利，但若能證明這些支出讓對方能夠負擔房貸或其他資產累積，還是有機會爭取補償。
針對這種困境，家律師提出三種保障方式：
第一是「婚後財產協議」。律師建議，夫妻可在婚姻關係存續期間簽訂協議，明確約定經濟貢獻的認定與分配方式。「這不是不信任，而是對彼此付出的尊重與保障。」
第二是「貢獻證明保存」。財務規劃師建議，即使支付日常開銷，也盡量透過轉帳而非現金，保留明確紀錄。「這些年來幫忙支付的生活費、水電費，甚至房屋修繕費用，都應該保留單據。」
第三是「開放溝通」。婚姻諮商師表示，許多夫妻避談金錢問題，反而造成日後糾紛。「建議找適當時機，以未來規劃為出發點，討論雙方的經濟安全感需求。」

寵物的法律地位
針對網友提到「有養寵物」的情況，動保團體法律顧問說明：「目前台灣法律仍將寵物視為動產，在離婚時通常會歸屬於購買或登記的一方。但法院近年開始會考慮誰是主要照顧者，以及寵物的最佳利益。」

專家建議，與其活在不安中，不如採取積極行動：

可從夫妻開放溝通開始，討論彼此對經濟安全感的期待；如需更具體保障，可考慮簽訂婚姻財產協議；同時保存各種經濟貢獻的證明。婚姻應該是讓雙方都安心的夥伴關係，而不是單方面的犧牲與奉獻。與其在擔心離婚時能分到什麼，不如共同建設讓彼此都不會想離開的婚姻。 M傳媒 https://94m.com.tw/

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阿秋餐飲進駐臺中國際會展中心記者會，雙方代表共同展示簽署合約文件，宣告一站式會展餐飲服務正式啟動。

【賴傳媒、記者爆料網/張哲維/台中報導】

20年餐宴經驗 × 一站式服務　打造中台灣會展餐飲新地標

深耕台中超過20年的 阿秋餐飲集團，今日舉辦「阿秋餐飲進駐臺中國際會展中心 記者會 & 中秋餐敘」，正式宣布進駐全新落成的臺中國際會展中心。此舉不僅展現阿秋在大型會展餐飲上的專業實力，更象徵中台灣餐飲服務與國際會展接軌的新里程碑。

阿秋餐飲集團與臺中國際會展中心代表正式簽署合作，象徵雙方攜手打造中台灣會展餐飲新里程碑。
 

萬人會展 × 一站式餐飲服務

臺中國際會展中心擁有8,000人展覽空間、10,000人會議廳、700桌宴席規模，是全台指標性的新場館。阿秋餐飲進駐後，將提供「會展便當｜外燴專家｜囍宴｜尾牙春酒」的一站式解決方案，無論是國際論壇、工商聚會，或婚宴慶典，皆能量身規劃，滿足不同需求。

阿秋餐飲集團與臺中國際會展中心代表正式簽署合作，象徵雙方攜手打造中台灣會展餐飲新里程碑。

專業整合 × 全面升級

阿秋餐飲提供工商聚餐（$10,000起）、喜宴（$18,999起）等多元方案，並結合「長揚國際團隊」與「肯驛國際」，從活動企劃、舞台燈光、藝人合作，到專屬機場接送、五星住宿、高爾夫預約，提供高規格的全方位服務。

全方位會展新地標

透過餐飲與活動的雙重整合，臺中國際會展中心將成為兼具「吃、住、會、展」的全新地標，縮短籌備流程、提升活動品質，推動中台灣整體會展產業升級。

阿秋承諾

阿秋餐飲集團表示，未來將持續以新鮮食材、創新菜色與專業服務為核心，致力成為最值得信賴的會展餐飲夥伴，讓每場活動都因餐飲而更加精彩。

訂席專線
好運來洲際宴展中心｜04-2422-8809
台中市北屯區崇德路三段833號

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顏寬恒挪用公費助理薪資案二審定讞 上訴全數駁回.(圖/資料照)

【賴傳媒、記者爆料網 林千允/台中報導】臺灣高等法院臺中分院於114年9月11日宣判，駁回立法委員顏寬恒針對貪汙治罪及使公務員登載不實案件的上訴，維持原審判決。法院認定，顏寬恒在第8、9屆立法委員任內，未真正聘用林○福為公費助理，卻以職務之便向立法院申報，非法取得公費薪資及年終獎金共計108萬4,976元。

調查指出，顏寬恒透過林○福配偶製作的「代收代付總表」隱匿資金流向，實際將公費挪作私人支出，包括購車款、健保費、房屋維護及參與社團費用等與立委職務無關的支出。法院認為，證據完整清楚，顏寬恒的行為已構成利用職務機會詐取財物罪及使公務員登載不實罪，原審判決認定有罪及量刑妥適，上訴理由全數駁回。

此外，顏寬恒被指控竊佔國有土地部分，法院認為其行為屬契約期滿後的違規使用，未構成犯罪，無罪判決維持確定。法院強調，本案彰顯公職人員不可濫用職權挪用公款，提醒所有公務員應遵守財務規範，保障公帑安全及社會公信力。

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桃園凌晨國際路口自小客碰撞 驚險一瞬雙駕輕傷！(圖/翻攝)

【賴傳媒、記者爆料網 謝建成/桃園報導】桃園市桃園區國際路與宏昌十三街口於9月11日凌晨2時37分發生一起自小客車碰撞事故。警方表示，林姓男子駕駛自小客沿宏昌十三街往中平路方向行駛時，未減速禮讓幹線車輛，與程姓男子所駕駛自小客發生碰撞，造成雙方駕駛輕微擦傷。

桃園凌晨國際路口自小客碰撞 驚險一瞬雙駕輕傷！(圖/翻攝)

警方獲報後立即趕抵現場，協助傷者送醫，並對雙方實施酒測，結果皆無酒精反應。事故原因仍由警方調查釐清中。警方提醒，汽機車駕駛人行經路口務必禮讓、減速慢行，尤其夜間或視線不佳時，更應保持安全距離，避免發生碰撞，保障自己與他人的安全。

此次事故雖無重大傷亡，但仍提醒民眾，交通安全不可大意，遵守路口禮讓規則，是維護公共安全最基本的責任。

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皇穹陵紀念花園提供多元塔位與預算選擇，並能讓家族共同安奉的生命園區。

【賴傳媒、記者爆料網蔡智銘／南投報導】
慎終追遠是國人重要的傳統習俗，然而在台灣地狹人稠的環境下，傳統土葬已難以應對現代社會的環保與永續趨勢。儘管政府積極推廣環保葬，但多數民眾仍難以接受。在此背景下，提供多元塔位與預算選擇，並能讓家族共同安奉的生命園區，成為民眾更重要的考量。座落於南投名間鄉的「皇穹陵紀念花園」以「家族共奉，圓滿團聚」為核心理念，打造一處結合環保、永續與情感陪伴的現代化生命園區，為傳統殯葬文化注入新氣象。

皇穹陵園區內綠意盎然、鳥語花香，更像是一座可供家人隨時探訪的公園。

公園化設計，讓追思成為家族團聚

位於南投名間松柏嶺受天宮旁的皇穹陵紀念花園，跳脫傳統墓園給人陰沉、冰冷的刻板印象。園區內綠意盎然、鳥語花香，更像是一座可供家人隨時探訪的公園。皇穹陵總經理向恆達表示，傳統墓園常因偏遠荒涼，導致清明掃墓僅由少數人代表前往，久而久之便削弱了家族團聚的意義，甚至造成世代間的文化斷層。「如果因為擔心環境不好，害怕小朋友不敢去，那就太可惜了。」向恆達說。為此，皇穹陵特別打造公園化的休閒空間，園區內設有咖啡廳，讓追思不再是沉重的負擔，而是全家人能一同前來緬懷先人的溫馨時光。

皇穹陵紀念花園採用獨特的地宮式設計。

「地宮式」塔位，兼顧環保與傳統需求

不同於一般向上堆疊的納骨塔，皇穹陵紀念花園採用獨特的地宮式設計。向恆達指出，這不僅讓告別回歸「入土為安」的本質，也呼應「塵歸塵、土歸土」的自然觀。
考量到部分民眾對環保葬接受度不高，皇穹陵早在 20 年前便推出「兩宮格、四宮格、九宮格」等多樣化塔位設計，讓家族先人能最大化地安奉於同一處，大幅減輕後代的經濟負擔。這種設計相較傳統塔位更具空間效益，符合政府推動的環保目標，也確保了園區的永續經營。

皇穹陵紀念花園提供早晚課誦、初一十五上供等宗教儀式，讓家屬安心。

全方位服務，撫慰生者心靈

除了優美的園區環境，皇穹陵更重視服務的溫度。園區每日專人打掃，維護得一塵不染，並提供早晚課誦、初一十五上供等宗教儀式，讓家屬安心。向恆達強調，皇穹陵秉持「冥陽兩利」的精神，透過佛法與善行的功德迴向，不僅利益在世家人，也撫慰已故親人。

皇穹陵紀念花園提供「一條龍」的專業禮儀服務，讓每場告別都能圓滿而安心。

園區內的生命會館，融合大量自然元素，將治喪儀式從沉重轉為溫馨。同時，皇穹陵提供「一條龍」的專業禮儀服務，從生前契約、接體、佛事功德到安奉入塔，皆有專業團隊協助。並根據不同需求與預算，提供 A、B、C、D 四種方案，讓家屬能依自身情況選擇，不受金錢多寡影響孝順的價值觀，讓每場告別都能圓滿而安心。

皇穹陵紀念花園推出「兩宮格、四宮格、九宮格」等多樣化塔位設計，讓家族先人能最大化地安奉於同一處，大幅減輕後代的經濟負擔。

展望未來：推動永續理念，傳承家族情感

向恆達觀察，近年來越來越多民眾接受家族共奉的觀念，希望將散落各地的祖先集中安奉。皇穹陵的多宮格塔位，正好滿足了這項需求，讓後代子孫能輕鬆實現心願，並擁有一個便於追思先人的場所。
展望未來，皇穹陵紀念花園將持續在永續與環保的基礎上，兼顧傳統習俗。向恆達透露，未來在觀念更進步的情況下，甚至可能推動「塔位輪葬」的創新模式，讓後代能基於情感連結，更彈性地運用塔位，讓生命園區達到更深層次的永續。皇穹陵期望透過環境友善、家族延續與情感陪伴的價值，為台灣殯葬文化開創嶄新的局面。

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租賃條例修法爭議 律師指三大漏洞恐加劇租屋市場失衡 M傳媒

內政部近期推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修法，旨在保障租客權益，卻引發法律專業人士質疑。宏道法律事務所律師、不動產與城鄉環境博士生陳冠甫指出，當前修法草案存在三大制度性漏洞，可能導致租賃市場更加失衡，呼籲政府應更審慎評估修法內容。

修法爭議一：最短租期保障形同虛設

根據內政部修法方向，要求保障租賃期間合計三年，非經雙方合意不得提前終止租約。然而陳冠甫律師指出，現行租約應記載事項第14點規定，租賃雙方得約定「均有」任意終止權。這意味著強制最短租期可以被雙方「約定」合法取代，使修法美意形同虛設。

修法爭議二：租金管制與市場脫節

修法限制續約租金漲幅不得超過消費者物價房租類指數年增率。陳冠甫質疑，此規定未貼近市場行情，且出租人仍可在首次簽約時一次漲足租金，規避後續限制。更值得注意的是，高等法院近期見解已揚棄管制租金思想，認為占用不當得利計算不需依《土地法》第97條限制，顯示司法趨勢與行政管制出現矛盾。

修法爭議三：斷水電條款危及居住安全

草案允許房東在完成點交後，經三個月催告得通知停止供水電。陳冠甫警告，條文未限定「租賃處所無承租人實際占用」才適用，可能衍生居住安全問題。此條款用解釋函令取代明確法律規範，顯然不足夠。

專家建議：建立平衡配套機制

陳冠甫建議，與其一味限制房東，不如建立更完善的配套措施：

1. 推廣強制執行公證制度，方便租約糾紛處理

2. 明定欠租期間達兩個月租額，不適用擔保金扣除規定

3. 設立租賃評議中心，建立專業快速的糾紛調解機制

M觀點 租賃市場的健全發展需要兼顧出租人與承租人權益

當前修法草案過度傾向管制房東，卻未提供相對應的法律保障與誘因，恐導致出租人卻步，反而減少租屋供給。政府應避免流於形式的修法，真正從制度面建立平衡機制，才能實現居住正義的目標。與其一味管制，不如思考如何透過誘因鼓勵出租人釋出房源，同時保障租客基本權益，這才是租賃市場永續發展之道。

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租約期滿未申報 房屋稅率恐翻倍 新北稅捐處提醒屋主注意優惠稅率申請期限 M觀點

隨著租屋市場日益活絡，許多房東在租約期滿後將房屋收回自住，卻忽略稅務申報的重要性。新北市稅捐處近日發出提醒，房屋若從出租轉為自住使用，必須在期限內主動申報，否則房屋稅率將從優惠的1.2%～2.4%大幅調升至3.2%～4.8%，稅負可能增加三到四倍，不可不慎。

稅率優惠政策與適用條件

新北市稅捐處說明，為鼓勵閒置房屋投入租賃市場，政府提供多項優惠稅率措施。屋主若將房屋出租給符合租金補貼資格者（公益出租人）、加入社會住宅或包租代管計畫，或租金所得達到新北市一般租金標準，均可享受最低1.2%至2.4%的優惠房屋稅率。

然而，當租約終止、房屋收回自住時，要適用自住優惠稅率必須符合三項要件：首先，房屋必須無出租或供營業使用；其次，需供本人、配偶或直系親屬實際居住，並完成戶籍登記；最後，本人、配偶及未成年子女全國合計持有房屋不超過三戶。最重要的是，必須主動向稅捐機關提出申請，才能適用優惠稅率。

申報時程與逾期影響

稅捐處特別強調時效性的重要。若出租房屋已收回自住並符合相關要件，屋主應在每年3月22日前向稅捐機關申報，當年度即可適用自住稅率。若逾期申報，僅能自次年起適用優惠稅率，若完全未申報，將依非自住稅率課徵，導致稅負大幅增加。實務上，許多屋主因不熟悉稅法規定，或忘記在期限內申報，導致喪失優惠稅率資格。稅捐處建議屋主可設定年度提醒，或委託專業人士協助處理稅務申報事宜。

M觀點 房屋稅率的差異對屋主而言影響重大，以價值千萬元的房屋計算，適用自住稅率每年約需繳納1.2萬元至2.4萬元，若按非自住稅率計算，則需繳納3.2萬元至4.8萬元，差距相當可觀。專家建議，屋主應建立稅務管理觀念，定期檢視房屋使用狀況，並在變更使用時及時申報，才能確保自身權益，避免不必要的稅負支出。稅捐處也呼籲屋主多加利用政府提供的稅務諮詢服務，保障自身權益。

圖／google map

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在中央銀行第七波選擇性信用管制實施即將滿週年之際，台中市建築經營協會發出千字陳情書，警告當前限貸政策可能引發「次貸風暴」，疾呼全面解除購屋限貸。然而此訴求引發正反兩極論戰，一方擔心房市硬著陸，另一方則警告放寬限貸將是「糖衣毒藥」，恐引發更大民怨。

建商憂心：限貸政策恐引爆系統性風險

台中市建築經營協會指出，2020至2028年間全台新屋產出將達102萬戶，其中未來3年半就有47萬戶要交屋。以每戶平均房貸1200萬元計算，總資金需求達5.64兆元，但在央行額度管制下，即使所有銀行放貸上限拉到30%，僅剩2.56兆元額度，資金缺口龐大。

協會警告：「房貸不足或成數過低，會迫使餘屋拋售，當房價跌破貸款額度，就可能引發系統性風險。」建議應全面解除購屋者限貸，避免賣壓集中導致崩盤。

政策現況：央行已釋出部分善意

事實上，央行近期已釋出部分調整措施。自9月1日起，新青安貸款正式排除於《銀行法》72-2額度限制之外；同時將換屋族第2戶貸款的賣舊屋期限，從12個月延長至18個月，顯示政策已有彈性調整空間。

協會進一步提出四大建言：鬆綁限貸、擴大新青安承作銀行、撤回建地貸款18個月限期開發政策、調整高價住宅定義，並呼籲由行政院整合各部會政策。

賣厝阿明：放寬限貸恐是糖衣毒藥

然而，房產專家「賣厝阿明」提出不同觀點，認為高房價與高租金才是民眾生活壓力的主要來源，放寬貸款額度雖短期可緩解建商壓力，長期卻是「糖衣毒藥」的作法。

阿明強調，如果現在放棄打炒房政策，反而會引發更大民怨。最根本的解決之道應該是大量興建社會住宅，提供民眾可負擔的居住選擇，例如桃園的可負擔宅就是值得借鏡的方向。

M觀點 房市政策陷入兩難困境：一方面要避免限貸過嚴導致房市硬著陸，另一方面又要防止放寬標準引發投機炒作。專家建議，與其全面解除限貸，不如採取更細緻的差別化政策，同時加速社會住宅供給，從根本解決居住問題。在選舉年背景下，政府任何房市政策調整都需謹慎拿捏，既要維持金融穩定，又要回應民眾居住正義的期待。

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避免違約潮！前消保官提解方：預售屋「減價換約」救40萬戶交屋危機 M傳媒

隨著新青安政策推動房市價量齊揚，加上央行第七波信用管制與銀行限貸措施，未來三年全國預計將有40萬戶面臨交屋挑戰。前知名消保官、現任消基會委員靳邦忠近日公開呼籲，政府應正視可能爆發的預售屋履約危機，增設「非投機性減價讓渡」除外條款，讓賣方能以有條件減價方式自行尋找買家，避免大量違約潮衝擊市場。

史上最大交屋潮遇上最嚴貸款緊縮

靳邦忠在全國地政機關精進業務座談會中指出，內政部國土署彙整的使照數據顯示，未來三年預計有「近40萬戶」史上最大交屋潮，同時卻碰上史上最嚴峻的貸款問題。央行2024年9月祭出的第七波信用管制，提高自住以外購屋者的貸款成數門檻，導致許多預售屋買主面臨貸款不足的困境。

現行法規限制下的困境

2023年7月1日《平均地權條例》修法規定預售屋禁止轉讓，即使在此期限前，許多建商也在契約中載明交屋前不得轉讓條款。這使得即將交屋的買受人陷入三難困境：被建商原價買回、繳交總價15%違約金，或是等待交屋時因貸不到款而違約被沒收訂金。

靳邦忠批評，當前市場出現不合理現象：建案以低首付、送裝潢等優惠維持表面高房價，但實際上市場看空氛圍濃厚。許多在高點進場的購屋族寧願損失5%～7%簽約金協議解約，也要脫手避險。

增設「非投機性減價讓渡」除外條款

靳邦忠建議，內政部應在現行《平均地權條例》的6大項特殊情況除外規定中，增列「非投機性的減價讓渡」條款。具體做法是讓「低於原買賣契約總價金一定比例以上者」可進行換約，建議由主管機關逕予訂定5%、8%、10%等門檻擇一公告。

他強調，這項建議並非幫投資客解套，而是回歸自由經濟市場與契約公平精神。透過行政公告即可實施，無需修法，是突破法規現況瓶頸最簡潔的立法技術。

M觀點 面對40萬戶交屋潮可能引發的系統性風險，主管機關應審慎應對，在防堵炒作的同時，也應為自住型消費者提供合理的退場機制。讓懷抱購屋夢的民眾，不再成為房市制度與法律系統性失衡下的犧牲者。

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重購退稅五年管制啟動 稅局全面清查 不符自住要件將追繳稅款 M傳媒

隨著央行放寬換屋族貸款期限，地方稅務局卻同步啟動「土地增值稅重購退稅案件清查」，對曾申請退稅的民眾進行全面查核。稅務專家提醒，符合重購退稅資格的民眾，必須在5年管制期間內持續符合自住要件，否則將面臨追繳已退稅款的風險，不可不慎。

政策背景：重購退稅的優惠與限制

地方稅務局說明，土地所有權人在2年內先購後售或先售後購自用住宅用地，符合特定要件者可申請退還已繳納的土地增值稅額，減輕重購自住土地的負擔。這項政策原本是為鼓勵民眾換屋自住，但為防杜優惠遭不當利用，經核准後將列入管制5年。

清查重點：三種常見被追繳情況

稅務專家指出，常見導致追繳的情形包括三大類：首先是在管制期間內將房地以買賣、贈與或其他方式移轉他人（配偶間移轉亦包含在內）；其次是將房屋出租或作為營業場所而非自住使用；最後是申請人、配偶及直系親屬全數遷出戶籍，致不符合自住要件。

稅務局特別強調，自用住宅用地的定義相當嚴格，必須同時符合三大要件：地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有；並有其中一人於該地辦竣戶籍登記；且出售前一年內無出租或供營業使用。

時間要件：購售順序與戶籍遷入的關鍵

稅務局舉例說明，民眾於113年1月1日購買自用住宅用地完成移轉登記，但其出售的土地直到114年2月2日才遷入戶籍，這種情況就不符合「購地時已持有自用住宅用地」的要件，無法適用重購退稅優惠。

這個案例顯示，時間點的掌握至關重要。民眾必須在購地時就已經持有符合自住要件的土地，而不是事後才補辦戶籍遷入等手續。

專家建議，申請過重購退稅的民眾應主動檢視自身情況，確保在5年管制期間內持續符合自住要件。同時，在進行任何房屋處分或使用變更前，都應先了解可能產生的稅務影響，必要時可向各地稅務機關諮詢，避免因不小心違規而面臨追繳稅款的困境。隨著稅務機關清查力度加大，民眾更應重視相關規定的遵守，才能安心享受稅務優惠。

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