逾二十年科研成果 可視性效果證微藻益處多

陳興1995年於香港大學畢業，二十多年前就開始研究微藻，發現其含有豐富營養素，但當時微藻並未被廣泛使用，加上微藻中岩藻黃素含量極少，萃取所需成本高企，直到目前也只有以色列、法國及香港將岩藻黃素應用在護肝保健產品中。

MAE營養師鄭嘉煌指出，岩藻黃素擁有比維生素C更強的抗氧化能力，可以激活UCP1蛋白，促進脂肪分解，多年的實驗也證明，岩藻黃素能有效改善肝臟問題。有關酒精性脂肪肝的實驗，以及高脂飼料（CDAHFD）實驗結果，都顯示進食岩藻黃素後，肝臟內脂肪及膽固醇均明顯下降。

陳興以科學精神為本，進行多年科研實證，邀請超過10組志願者服用褐藻護肝素，9成用家能有效減少內臟脂肪。其中一位志願者服用2個月後，肝臟硬度從超過標準的6.9下降至標準值的5.5；肝臟脂肪也從345降至334。

可視性的效果足以證明，褐藻護肝素對肝臟效用明顯，陳興希望透過更多臨床實例，向消費者證明褐藻衛肝素的實效，而不是簡單邀請明星宣傳就完事。

微藻成長條件嚴苛 培植同時保護環境

要提取微藻並不容易，培植條件更是難上加難。鄭嘉煌也直言，由於微藻並不能被肉眼所見，從海洋中大量收集並不可行，而微藻必須要在低污染、低菌量及低溫環境，才能健康成長。

人工培植微藻的過程艱難，鄭嘉煌指公司目前已克服技術壁疊，成功在實驗室培植出優質微藻，亦避免了如重金屬和塑膠粒等海洋污染問題，影響微藻品質。除了模擬微藻的最佳成長環境，日照時間也定為「12光照、12暗」，照明燈的顏色更根據植物光譜而挑選出來。

培植微藻也能減少碳排放。陳興指，現時工廠運作都會耗用大量石油燃燒，產生溫室效應，而培植微藻則能吸收空氣中的二氧化碳作光合作用，在研發產品的同時，也能為地球健康出一份微薄之力。

百分百香港製 利潤少仍堅持研發

從培植微藻到消毒、破壁、提取岩藻黃素，再到香港中文大學轄下的香港生物科技研究院進行安全測試，全程都在香港完成。MAE開發經理盧永賢指，團隊與生物科技研究院長達三年的合作，才推出褐藻衛肝素，坦言公司成立至今，幾乎沒有賺錢。現時理念是維持團隊生存，未來繼續投入研發新產品，並已開始對微藻萃取成分進行多方面的測試，包括在對抗癌細胞方面的深度測試。

多功效仍主打護肝 服用兩個月即見效

褐藻衛肝素對人體有多種功效，而MAE只專注護肝產品市場，希望能在護肝保健品立一席之地，而非成為有多功效的普通保健品。鄭嘉煌指服用產品兩個月後，肝臟功能已經開始改善，但也建議一個療程最少需要連續服用半年，其後可視乎個人情況調整服用量。Hashtag: #極之源生物科技

關於MAE

極之源生物科技有限公司（MAE）以科研為本，立足香港，始創團隊聚焦微藻培植及研發，超過20年實踐經驗，乃本地微藻業界的先鋒。2021年初，MAE提取及提純岩藻黃素工藝的研發項目，獲創新科技署的創新及科技基金資助。

MAE嚴選海洋食物鏈第一層——微藻，最原始、最純正、最天然無污染的生命能量，提取珍貴岩藻黃素，製成褐藻衛肝素，擊退脂肪肝，從根本解決肝臟問題。

「褐藻衛肝素」現於HKTVmall、Big big shop、Healthstore有售，即到官網了解更多！

優化強拍條例賠償機制

現時舊樓根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)》(俗稱「強拍條例」) 完成拍賣後，小業主可獲得的收益是按該地段拍賣後的收益 (Redevelopment Value) 減去有關支出後，再按有關單位的現值(Existing Use Value)的比例分攤。

然而，此機制對部份的小業主並不公平。物業的業權分佈是按不可分割份數 (Undivided Shares) 計算，當業主購入建築物的一個單位時，實際上他是擁有該地段若干比例的權益，而他需按照大廈公契中的不可分割份數比例去履行有關建築物的責任，例如繳交管理費及大廈維修費用。因此，現時的強拍收益分攤機制會令部份的業主獲得比原有不可分割份數比例較高的收益，從而令部份的小業主應當獲得的收益減少。

吳世熙指出，強拍後的實際收益，應為每位業權人先得取其所屬單位的現值其後的餘額 (即「額外收益」)。此餘額應按照地段上各單位的不可分割份數比例攤分，以反映各單位於該地段的實際權益。

另外，現時強拍舊樓是以公開拍賣方式進行，鑒於收購方往往是唯一參與者，導致他們在缺乏競爭下毋須提高出價，令相關物業只以底價成交。就強拍條例下的強制售賣方式，吳世熙認為應改以公開招標形式進行，而公開招標亦是現今特區政府出售土地的方法。其可取之處可令各買家需進取出價才可成功收購物業。此舉可為各小業主獲得更合理的收益，以協助他們減低搬遷時的住房開支。

降低首次置業印花稅

根據差估署數據，本年度本港私人住宅單位售價已下降約6.5%，但有研究報告指出香港現時仍是全球樓價與收入比例最高的地區。另外，有調查顯示35歲以下的年輕人於2019年只佔所有自置居所業主的7.6%，比1997年的22.1%大幅減少。由於自置居所屬社會階梯認同的象徵，提高自置居所比例有助市民培養社會歸屬感。因此，吳世熙建議政府應考慮降低或豁免香港永久居民首次置業印花稅，以減低市民首次購房時的開支，鼓勵年輕人置業，並為他們提升身份的希望，協助社會穩定人才供應。

增加公共房屋居住面積

提升本港城市宜居是持續社會發展不可或缺的要素，亦是整體社會的期望。近年本港劏房問題嚴重，「納米樓」充斥市場，改善居住環境已是重中之重。最近政府數據顯示本港人均居住面積只有約161平方呎，而公屋住戶的人均居住面積只達145平方呎，遠比鄰近地區例如東京 (約210平方呎)、上海 (約260平方呎)、新加坡 (約270平方呎) 及深圳 (約300平方呎)為低。吳世熙認為，政府需儘快為新建公共房屋提升面積，與市場上普遍中小型私宅面積看齊，並以現時正規劃中的公營房屋執行有關建議。同時，房屋署亦需檢討及優化寬敞戶調遷等安排，以便有效利用公營房屋資源及改善擠迫戶的居住環境。

Hashtag: #普縉集團

有關普縉集團

普縉是香港領先的地產專業服務集團。憑藉於香港40年鞏固的根基，集團的專業團隊不斷精益求精，致力於香港、澳門和內地拓展業務，提供高質量的建築及工程設計、建築測量、項目管理、樓宇翻新、改建及加建、土地顧問、物業估值、物業代理、資產顧問和物業管理等專業服務。為滿足客戶需求，集團不斷加強和拓展服務領域，包括新增的規劃及發展和商業估值。憑藉專業優勢和豐富經驗，集團繼續堅守及履行服務承諾，致力讓香港以至亞洲各地的客戶體現美好的理想都市生活。

於2022年9月30日，陽光房地產基金物業組合的租用率為93.2% (2022年6月30日：94.7%)，寫字樓及零售物業組合的租用率則分別為93.5%及92.4% (2022年6月30日：94.8%及94.5%)。陽光房地產基金物業組合的現行租金輕微下降至每平方呎港幣44.9元 (2022年6月30日：每平方呎港幣45.4元)。於回顧季度內，寫字樓及零售物業組合錄得續租租金負增長分別為4.4%及8.3%，展現由於利率上升及疫情持續，經濟氣氛仍然疲弱。

就主要寫字樓物業的營運表現而言，大新金融中心的租用率維持穩定於91.3%，現行租金則為每平方呎港幣42.3元。然而，由於部分跨國租戶於租約期滿後不再續租，其空置率預計於2022年底前將會上升。與此同時，整體上環/中環寫字樓物業組合於2022年9月30日錄得令人滿意的租用率，惟雲山大廈物業的表現受到鄰近地區的高空置率以及激烈競爭所影響。相反隨著一家甜品店進駐豐怡中心的地舖，其租用率及現行租金錄得穩步改善。

至於購物商場方面，新都城一期物業的租用率有所下降，主要由於為配合於2022年9月展開的翻新工程，若干租約需要同時終止。另一方面，上水中心購物商場的租用率回落至91.0%，其現行租金亦錄得溫和下降至每平方呎港幣99.2元。

備註：隨附陽光房地產基金2022/23年財政年度之首季營運數據。

2022/23年財政年度之首季營運數據

附註 ：

1. 按相關日期已佔用的可出租面積佔可出租總面積之比例計算。
2. 按相關日期已佔用的可出租面積的每平方呎平均租金計算。

Hashtag: #陽光房地產

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關於陽光房地產基金

陽光房地產基金（股份代號：435）為證券及期貨事務監察委員會認可，並按日期為2021年5月10日之修訂及重列信託契約（「信託契約」）構成的房地產投資信託基金，自2006年12月21日於香港聯合交易所有限公司上市，為投資者提供投資於多元化物業組合的機會。物業組合包括位於香港之11個寫字樓及5個零售物業，可出租面積合共逾1.2百萬平方呎。寫字樓物業分佈於核心和非核心商業區，而零售物業則座落於地區交通樞紐、新市鎮及人口稠密的市區地點。

關於管理人
陽光房地產基金之管理人為恒基兆業地產有限公司的間接全資附屬公司，其主要責任是根據信託契約完全以基金單位持有人的利益為依歸，管理陽光房地產基金及其所有資產。

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