從物管行業大爆炸時代,看德商產投服務的差異化打法

成都2022年1月10日 /美通社/ — 當下,地產開發商正在迎來史無前例的挑戰。但令人驚奇的是,資本市場仍然對地產相關的物業管理服務行業表現出了極大的興趣。Choice數據顯示,融創、保利、碧桂園的滾動市盈率都在5倍左右,而融創服務、保利服務、碧桂園服務的滾動市盈率均維持在20倍左右,物業管理服務企業的估值水準遠超地產企業。

資本市場看好物業管理服務行業的邏輯不難理解。一方面,物業管理服務行業的商業模式更優秀,擁有輕資產運營的特性;另一方面,物業管理服務行業的市場規模足夠大。東方證券研報指出,到2030年,基礎物業管理服務市場規模將達1.7萬億元。

優秀的商業模式疊加龐大的市場規模,也吸引諸多巨頭進入物業管理服務賽道,導致行業分化加劇,競爭趨於白熱化。那麼,中等規模的物業管理服務企業,應該如何抓住行業的歷史機遇呢?

德商產投服務(02270.hk)提供了一個不錯的參考案例。

作為一家深耕川渝地區的物業管理服務公司,德商產投服務的收入規模並不算大,但近幾年的收入水準卻提升迅猛。招股書顯示,2018年至2020年及2021年前5個月,德商產投服務的收入分別為6396.4萬元、6911.6萬元、1.27922億元及8915.9萬元。2018年至2020年,公司收入的年複合增長率約為41.4%。

德商產投服務業績高速增長的原因主要有兩點:一是德商產投服務聚焦中高端物業管理服務市場,同時深耕經濟高速增長的川渝地區,形成了獨特的差異化競爭優勢;二是德商產投服務背靠德商置業集團,集團的強力支撐,疊加公司強悍的並購整合能力,為其業績增長保駕護航。

物管大爆炸時代,行業分化進行時

從當下視角來看,物業管理服務行業是一個規模龐大且依舊在高速增長的行業。東方證券研報指出,到2030年,物業管理服務行業管理面積將達到約369億平米,基礎物業管理服務市場規模達1.7萬億元,行業總規模(基礎服務+增值服務)將超過2.5萬億元。

背後的原因不難理解。一方面,過去由於城市化水準較低,住宅物業滲透率並不算高。近年來,隨著城市化水準的提升,住宅物業滲透率也持續提升。中指院數據顯示,2020年總存量物業滲透率為53.5%,相較於2015年提升10.2個百分點,但相較於北京93.7%的住宅物業滲透率仍然存在巨大的提升空間。

另一方面,非住宅物業管理業務的天花板也在持續提升。從上圖的趨勢來看,2020年非住宅在管面積增速明顯高於住宅在管面積增速。

某種程度上說,當下的物業管理服務行業處於存量優化和增量擴張並行的發展階段。

從存量市場角度來看,龍頭物業管理服務公司正在快速擴張,市占率迅速提高,行業集中度向地產行業靠近,市場競爭趨於白熱化。

從增量市場角度來看,部分物業管理服務企業開始打造第二條增長曲線,發力非業主增值服務、三供一業、城市服務、商業運營服務等高毛利業務,開闢新的戰場。

從物管行業大爆炸時代,看德商產投服務的差異化打法
從物管行業大爆炸時代,看德商產投服務的差異化打法

上述變化帶來的結果是,物業管理服務行業的發展正在出現分化。中指數據顯示,2021年,物業管理服務行業百強企業的市場份額達到52.10%,相較於2020年提升了1.09個百分點;但TOP10的物業管理服務企業市場份額為16.11%,相較於2020年提升5.94個百分點。頭部物業管理服務公司市場份額的提升速度明顯高於行業平均水準。

即使如此,相較於地產開發行業百強企業高達75%的市場份額,物業管理服務行業的集中度仍有較大提升空間。這意味著,現有的玩家們仍然有機會完成鯉魚躍龍門。站在十年後看當下,一場關於物業管理服務行業的諸侯分化、洗牌大戰已經拉開了帷幕。

一個值得思考的問題是,中等規模的物業管理服務企業應該如何抓住機遇實現進一步發展呢?

瞄準中高端市場,德商產投服務的差異化競爭

在競爭愈發激烈的物業管理服務市場上,德商產投服務的業績能夠保持連年高速增長,主要得益於公司定位差異化發展。所謂差異化,主要有兩點:聚焦門檻更高的中高端物業管理服務市場,以及選擇了深耕經濟高速增長且競爭沒那麼激烈的川渝地區。

先說前者,與絕大部分物業管理服務公司不同,德商產投服務主要聚焦於中高端物業管理服務市場。招股書顯示,2020年,德商產投服務在管平均物業管理費為3.9元,較成都市物業平均物業管理費2.6元高50.0%,較全國物業的平均物業管理費1.9元高105.3%。

德商產投服務聚焦中高端物業服務市場的意義,體現在兩個方面。

一方面,聚焦門檻更高的中高端物業管理服務市場,可以避開競爭激烈的低端市場;另一方面,這不僅能夠幫助公司開拓更多元的產業鏈服務,還能幫助其塑造良好的品牌口碑。

從目前看,德商產投服務積累的全產業價值鏈服務能力,以及良好的品牌口碑,也推動了其增值服務、商業運營等業務的增長。招股書顯示,德商產投服務在2018、2019、2020年的增值服務收入分別為3381.1萬元、3493.2萬元、6648.7萬元。

從行業視角來看,增值服務、商業運營等業務能大幅提高德商產投服務的綜合實力。具體來看,增值服務業務的毛利率更高,不僅可以提高公司整體的盈利能力,還可以幫助公司打造多元化營收曲線,增強公司的抗風險能力。

品牌塑造方面,德商產投服務也曾獲得多項行業榮譽。比如,2018年公司被成都市物業管理協會評為”2018成都市物業服務企業綜合實力50強”;2021年,公司被中國指數研究院評為”2021中國物業管理服務百強企業”。

除了聚焦中高端物業服務市場,區位優勢也是德商產投服務實現差異化發展的重要因素。從地域上看,德商產投服務選擇深耕川渝地區,不僅避開了激烈的競爭,也充分享受到成渝經濟圈快速增長的發展紅利。

根據弗若斯特沙利文數據,2015年至2020年,川渝地區物業管理服務公司的總收益從312億元增加到551億元,年複合增長率為12.0%;預計到2025年,川渝地區物業管理服務的總收益將達到924億元,2020年至2025年的年複合增長率為10.9%。

綜合來看,聚焦中高端市場令德商產投服務具備了全產業價值鏈服務能力,進而可以更順暢地拓展增值服務、商業運營服務等其他服務,提高公司綜合實力;而深耕物業管理服務增速迅猛的川渝地區,則讓德商產投服務收穫了與城市發展共振的歷史性機遇。

從這個角度來說,差異化的打法令德商產投服務有了搶佔更多市場份額的底氣。

多元化擴張,推動德商產投服務走向價值新起點

在行業大分化的大背景下,規模仍然是物業管理服務企業的首要發展方向。對物業管理服務企業來說,規模主要體現在在管面積。

過去幾年,德商產投服務在管面積的增長同樣十分迅猛。招股書顯示,2018至2020年及2021年前5個月,公司在管建築面積分別為53.35萬平方米、79.2萬平方米、383.46萬平方米、415.42萬平方米。

那麼,德商產投服務是如何持續擴大在管面積的呢?從行業來看,物業管理服務公司擴大在管面積的方式主要有三種:靠關聯房企實現協同發展、收並購以及品牌外拓。

從目前看,德商產投服務擴大在管面積的途徑主要依靠前兩種方式。具體來說,德商產投服務背靠德商置業集團,給其在管面積增長提供了強大支撐。作為成都房企銷售排行榜10強,德商置業集團每年能夠給德商產投服務提供可觀的在管面積增長。

與此同時,德商產投服務自身也擁有較強的資金實力以及並購整合能力。

一方面,剛剛完成IPO的德商產投服務擁有充沛的資金儲備。招股書顯示,德商產投服務計畫將募集資金的約60%,用於戰略性投資及收購,以擴大物業管理和商業運營業務。

另一方面,德商產投服務在並購整合方面擁有豐富的經驗。2020年8月,德商產投服務收購中能集團,以擴大業務組合。2019年,中能集團仍處於虧損狀態,而在德商產投服務的整合下,中能集團於2020年實現盈利,淨利潤率也提升至11.5%。

從外部環境看,受到房地產流動性危機影響,當下物業管理服務公司的估值水準處於低位,為德商產投服務提供了一個絕佳的產業並購機會。

Choice數據顯示,截至2021年12月10日,今年物業管理服務行業已披露相關資訊的並購交易達71宗,涉及並購方33家物業企業,交易金額約333.3億元,相比2020年全年交易總額增長約215.33%。其中,並購標的估值水準在7.45倍與26.9倍之間,相比2020年的平均估值水準下降約20%。

拉長週期來看,在物業管理服務行業持續增長的大背景下,德商產投服務憑藉差異化的競爭力、雄厚的現金儲備以及深厚的資源整合能力,正處於業務發展的新起點。