香港 – Media OutReach – 2021年12月14日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行今日發表香港房地產市場2021年回顧及2022年展望。踏入2021年，由於疫情逐漸受控，整體經濟開始步入復甦期，香港房地產市場也呈現復甦勢頭：
- 住宅市場交投轉趨活躍，交易宗數創2012年以來新高，樓價升幅明顯，個別屋苑更突破歷史高位
- 大額房地產投資市場全年成交宗數較去年增加超過一倍，以工廈及地盤項目表現最為活躍
- 寫字樓租賃市場回穩，吸納量在下半年錄得正51萬平方呎，租金跌幅也見收窄
- 商舖租賃市場漸見曙光，各核心零售區份的空置率開始下降，個別區份租金已止跌回升
- 至於大灣區方面，不論大額房地產投資或住宅成交仍然集中在深圳及廣州，然而區內其他城市正在趕上，外資買家的比例也上升至49%。
資料來源：土地註冊處，戴德梁行研究部
圖表一： 全年住宅物業成交宗數
圖表二：大額房地產投資成交 (2012-2021)
圖表三：香港主要地區甲級寫字樓租金變化
圖表四：香港核心區份商舖租金走勢
圖表五：大灣區商業物業及投資交易
本港住宅市場：2021年總成交創九年來新高，整體樓價升約6.5%，預期明年將有5-10%升幅
2021年住宅市場成交活躍，自二月起連續六個月錄得超過6,000宗交易。雖然由八月份起成交宗數有所回落，惟仍然站穩每月平均約5,000宗。預計全年總成交量超越74,600宗，創2012年以來新高。其中二手市場尤其活躍，全年成交超過57,000宗，同屬2012年後新高。
受惠於低息環境及強勁自用需求，整體樓價由年初開始拾級而上，並於8至9月期間破頂後稍微回落，全年樓價升幅估計約6.5%。根據戴德梁行追蹤部分受歡迎屋苑的樓價數據顯示，小戶型住宅屋苑如沙田第一城的樓價於9月突破2019年6月的高位，創出呎價19,800港元的歷史新高，預計年底前將輕微回落至約19,200元；而中戶型住宅屋苑如太古城及豪宅如貝沙灣也接近歷史高位，與2019年6月的高位分別相距9.3%（太古城）及4.2%（貝沙灣）。
戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩先生表示：「2021年住宅市場交投活躍，成交量達九年以來新高，隨著樓價逐漸接近歷史高位，成交及樓價增長於下半年略為放慢。展望2022年，預期樓市仍然向好。市場上有大約18,500個可出售的私樓單位，於供應上沒有太大驚喜。由於2021年基數較大，而且上車盤源減少，預計明年成交量比今年下跌約一成。然而，較好的經濟基調推動樓價繼續造好，預料明年樓價將有5-10%升幅，其中較看好位於市區的豪宅。」
大額房地產投資市場：成交宗數與總金額雙雙創2019後新高
2021年的大額房地產投資成交(金額超過一億港元的物業成交)主要由本地投資者及海外基金帶動，全年成交宗數預計為180宗，較去年同期大幅上升超過一倍。總成交金額預計可達800億港元，按年上升67%。當中以工廈及地盤項目表現最為突出，各佔總成交額的30%，原因是工廈所涉金額相對較小，而且用途較多元化，如可用作迷你倉或數據中心等，故受到機構投資者的青睞。另一方面，受到社會運動及過去兩年疫情持續影響，寫字樓及商鋪租賃需求下跌，削弱投資需求，當中大額寫字樓成交金額由去年佔62%大幅減少至今年的15%。
戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄先生指出：「我們預期明年整體成交可望超越今年，達至200宗，而總成交金額則有望達1,000億港元。2021年工廈的需求是有史以來最熾熱，相信未來一年仍受追捧。全球投資者近年對新興起的長租公寓／酒店物業產生興趣，通關在即帶動旅遊業也將利好這類房地產的投資。另一方面，新放寬的強拍門檻將有助住宅物業成功併購及發展地盤的買賣。綜合以上因素，我們預期工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。
甲級寫字樓租賃市場：吸納量連續兩季錄得正數，租金跌幅收窄
甲級寫字樓租賃市場連續兩季表現回暖，一洗上半年疲態。2021年第四季的吸納量為正185,500平方呎，雖然全年吸納量仍為負578,700平方呎，但較去年全年的負230萬平方呎大為改善。新租賃成交以金融及保險行業租戶為主，市場分額共達42%。租金方面，全年各區平均跌幅為4.7%，下跌幅度相比去年的19.3%大為收窄。受惠於經濟環境有所改善及下半年吸納量回復正數，整體待租率由第二季的14.4%下調80基點至第四季的13.6%。
退租面積從今年第一季高位的724,000平方呎大幅回落至第四季的367,000平方呎，減幅約49.3%。
戴德梁行執行董事及香港寫字樓部主管韓其峰（Keith Hemshall）先生表示：「由於2022年將有超過200萬平方呎全新甲級寫字樓供應相繼落成，如港島東的太古坊第二期、九龍東的巧明街98號及啟德站上蓋的Airside，整體待租率預計到明年年底將增加至16%至17%，而整體平均租金將下調1至3%。我們估計通關因素將帶動經濟好轉，各行業對寫字樓需求將有所增加，全年整體吸納量將有望回復至30萬至50萬平方呎。預期銀行及金融，保險業加上商務中心 / 共享工作空間等租戶將持續擴張。」
商舖租賃市場：全年空置率略跌，租金已見底
2021年1月至10月零售行業仍然以鐘錶珠寶及時裝配飾業的銷售增長最為強勁，按年升幅分別為29.2%及22.9%，全年各零售行業總銷售數字上升至2,889億港幣，按年上升8.5%。同時，各核心區份商舖租金2021年下半年開始重現增長。受惠於本土消費增加，食肆租金已從谷底回升，按年增加2.2%至2.8%。核心區份整體空置率回落，當中以銅鑼灣及尖沙咀尤其明顯，分別已回落至7.9% （下降520基點）及13.1%（下降480基點）水平，租賃成交中不少是短期租約。
戴德梁行執行董事及香港商舖部主管林應威先生表示：「展望2022年，由於疫情於香港已經受控，經濟正處於穩步復甦階段，就業率也正回升，消費市場得以改善。我們預期商舖租金已經見底，空置率將進一步下降。2022年的租金將於上半年進一步回升，升幅估計由2%至5%不等，中環的租金升幅更可達5%至8%。即將通關也將帶動遊客重臨，有助各大品牌考慮落實明年的擴充計劃。預計中環的商舖將會率先復甦，尖沙咀及銅鑼灣緊隨其後。然而通關初期預計將出現人口外流，為零售市場帶來短期壓力，預期對餐飲業週末生意的影響尤爲明顯；長線則會受遊客及消費相連因素所帶動而復甦。由疫情引發的健康及運動熱潮，預期於明年仍然持續，相關行業將繼續帶動商舖市場復甦。」
大灣區：廣州深圳仍為區內龍頭，其他城市將會趕上
2021年粵港澳大灣區已落實的大額房地產投資交易仍然集中於深圳及廣州，約佔總成交金額的98%。全年成交金額預計達600億元人民幣，按年增加9%，為五年來(2017–2021)第二高。此情況顯示市場交投非常活躍，平均成交規模則較以往小，主要集中於細金額交易。
物業類型方面則以非傳統物業類型如工業／物流及數據中心較受追捧，然而市場上可轉讓的數據中心供應有限，只佔總成交約1%。另外，社區商業項目為新興投資類型，預期此三類物業將成為未來的投資主流。
戴德梁行中國資本市場執行董事蘇暐婷女士表示:「隨著大灣區內各城市逐漸發展成熟，預計2022年整年投資額將與2021年水平相若。房地產投資機會開始由廣州及深圳擴展到其他城市。此外，外資也對大灣區的投資機會和潛力提高興趣，所佔比率由去年的17%大幅上升至今年錄得的49%。」
大灣區住宅市場方面，本年首10個月的交易總數較上年同期下跌5.7%，當中以惠州和東莞的銷售跌幅最大，分別為32.8%及25.5%。
戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生指出：「深圳和廣州的房價依然是各內地大灣區城市之冠，佛山、東莞和中山亦趕上，錄得雙位數升幅。整體而言，大灣區樓市將保持平穩，惟仍受政府未來調控措施影響。」
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戴德梁行眾發言人於今天發表香港房地產市場2021年回顧及2022年展望。
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