2026年全國住宅樓市展望：審慎復甦與持續分化

香港 – Media OutReach Newswire – 2026年3月12日 – 近日，戴德梁行發佈《2025年全國住宅市場研究》報告，分析顯示：

• 國內生產總值新突破，經濟增長對傳統投資依賴度降低
• 保交樓任務全面完成，新開工及竣工面積降幅有所收窄
• 房價整體呈下行趨勢，局部高端改善專案熱銷
• 二手住宅市場分流買樓需求，重點城市二手住宅銷售面積佔比逐年提升
• 樓市偏弱預期仍待修復，高層發聲定調有望加碼政策刺激

國內生產總值新突破，經濟增長對傳統投資依賴度降低

2025年，中國國內生產總值首次突破140萬億元（人民幣，下同），實現了全年5.0%的GDP增速長目標，「十四五」勝利收官。國內經濟「向新而行」，大力發展新質生產力，以科技創新激發更多經濟動能。2025年研發經費投入強度達2.8%，比上年提高0.11個百分點；規模以上數位產品製造業增加值比上年增長9.3%，人工智慧、量子科技、生命科學、清潔能源等前沿領域科研成果不斷湧現。

全國固定資產投資額首現負增長，同比下降3.8%，如扣除房地產投資影響，固定資產投資仍下降0.5%，其中房地產行業的各項關鍵指標降幅更為明顯，繼續拖累整體投資增長，經濟增長對傳統投資依賴度正逐步降低，而對高端製造業及高新科技領域等的研發投入持續增加，投資結構進一步優化。房地產行業則在新舊動能轉換的背景下順勢發展，著力控增量、去庫存的同時推進「好房子」建設，在產品設計及建造中融入新的理念及技術等，以適應新階段需求的變化。

保交樓任務全面完成，新開工及竣工面積降幅有所收窄

2025年全國房地產開發投資82,788億元，同比下降17.2%，較上年降幅擴大6.6個百分點。住宅開發投資63,514億元，同比下降16.3%，與上年相比降幅擴大5.8個百分點。同比降幅雙雙進一步擴闊，也意味著在行業調整中增量市場規模逐漸收縮的趨勢。

2025年全國住宅新開工面積42,984萬平方米，同比下降19.8%，降幅較上年放緩3.2個百分點；全國住宅竣工面積42,830萬平方米，同比下降20.2%，降幅放緩7.2個百分點，整體降幅呈收窄之勢。”保交樓”的高效推進促使2023及2024年的住宅竣工面積分別反超住宅新開工面積4.0%和0.2%，2025年住宅新開工面積亦與竣工面積基本持平。年末全國住房城鄉建設工作會議明確，”十四五期間，保交樓、保交房任務全面完成”，預計後續將集中更多資金用於高品質新專案建設。

房價整體呈下行趨勢，局部高端改善專案熱銷

2025年，全國新建商品住宅銷售面積延續2022年以來持續減少的趨勢至73,299萬平方米，同比下降9.2%。第四季度，全國新房成交量僅1.82億平方米，不及一、二季度，分別減少1.3%和8.3%，僅較第三季度上漲了9.2%，下半年市場成交遇冷明顯。2025年下半年新房市場再次步入疲弱下行軌道，雖然部分重點城市的稀缺高端住宅熱賣在一定程度上提升市場關注度與熱度，但剛需基本盤的去化表現仍不樂觀。

2025年全國新建商品住宅銷售均價為每平方米10,005元，同比下降4.0%。伴隨”好房子”供應的推進及其相關政策的宣傳，多地新供應項目中高端改善型住宅產品的比例也明顯增加。即便不少項目銷售價格高於市場平均水準，亦取得較好的銷售成績，對當地住宅市場信心帶來正向影響，但仍未扭轉整體價格回調的趨勢。

二手住宅市場分流買樓需求，重點城市二手住宅銷售面積佔比逐年提升

2025年，24個重點城市的新建商品住宅和二手住宅整體銷售面積共計萎縮至30,570萬平方米，較上年同比下降9.3%，其中一手住宅同比下降22.6%，二手住宅同比微跌1.3%。在欠缺強效增量政策刺激的背景下，二手住宅市場表現相對平穩，也反映出重點城市的住房市場依然保有較大的潛在需求。在新房市場供應向著高端化、豪宅化傾斜的背景下，更具性價比優勢的二手房市場，或將承接更多來自供應錯配下被高端新房市場擠出的住房剛需、剛改需求。

伴隨新建商品住宅批准上市面積自2021年開始逐年縮減，2025年24城合計批准上市面積降至9175.4萬平方米，較2020年階段性高峰下降64.7%。新增供應持續萎縮，一定程度限制了新建商品住宅銷售規模的恢復，也促進有效需求向存量市場分流，帶動近年來二手住宅銷售面積佔比的逐年抬升。2025年，24個重點城市二手住宅總銷售面積是新建商品住宅總銷售面積的1.95倍。

樓市偏弱預期仍待修復，高層發聲定調有望加碼政策刺激

從年內的政策走向來看，國家層面的政策基調圍繞推動房地產高品質發展、構建房地產發展新模式、房地產止跌回穩、推動一體化城市更新、建設”好房子”等中長期行業發展目標，市場面則更聚焦於各地優化降低買樓門檻和買樓成本等刺激需求、提振市場的直接舉措，然而年內針對熱點城市的買樓限制性政策的逐層調減並未對市場構成強刺激。直至進入第四季度，10月《”十五五”規劃建議》明確指出”清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，12月中央經濟工作會議再次強調”清理消費領域不合理限制措施”，預計2026年限購城市在放寬買樓限制方面或邁開腳步。結合2026年開年，求是雜誌《改善和穩定房地產市場預期》文章重申房地產業仍是國民經濟的基礎產業和支柱產業，預示後續樓市政策力度或有所調整；同時肯定房地產的金融資產屬性，為核心地段的高端住宅產品未來資產保值增值提供更多想像空間；”政策要一次性給足，不能採取添油戰術”等表述，也預計著2026年或將迎來較強新政。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，大灣區住宅市場在2025年是相對淡靜的階段，第一季度的成交量相對活躍，主要是受惠於2024年底政府刺激經濟及樓市的政策所影響，以致成交量有所增加，但當進入第二季度，由於受中美貿易戰升級影響，一手住宅市場成交數字開始下滑，雖然下半年貿易戰情況有所緩和，但普遍買家都仍然維持觀望態度，恐怕談判又有變化，由於受到不穩定因素影響，成交量一直處於低位，以致2025年大灣區一手住宅銷售數字，只有大約255,506宗，相對2024年下調了20%，與疫情前的2020年比較更下調64%。也是首次看到大灣區內九個內地城市2025年全年的一手銷售數字都全面下跌。

展望2026年，隨着各地政府繼續有放寬限制政策出台，更樂見大灣區各大產業發展漸趨成熟，經濟基礎逐漸穩固，同時交通及基礎設施也迅速發展，可以吸引更多人才投入新興產業發展，刺激住宅物業的需求，所以2026年將會進入鞏固期。

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圖片說明：
圖1 ：全國住宅新開工及住宅竣工面積走勢變
圖2：全國新建商品住宅銷售均價走勢
圖3：過去5年各級城市新建商品住宅與二手住宅銷售面積走勢

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關於戴德梁行

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