預售屋主因工作調動陷兩難！平轉逃脫還是交屋後再賣？
近年預售屋市場熱絡，卻也有不少買家因人生規劃變化面臨轉售難題。一位於2023年12月簽訂預售屋的消費者，因工作調派外縣市升遷，正在苦惱該現在「平轉」出售，還是等明年十月交屋後再處分資產。這個案例凸顯了預售屋買家面臨的現實困境，尤其在政府打炒房政策下，轉售預售屋已不再像過去那樣簡單。
預售屋轉讓限制
根據2023年7月實施的平均地權條例新法，規定在2023年7月後買入的預售屋，除了特殊情況以外不得轉讓。由於這位消費者是在2023年12月簽約購買，屬於新法適用對象，必須符合特定條件才能轉讓。
按規定，預售屋轉讓需要符合以下六種特殊情形之一：本人非自願離職而失業半年以上；本人或家庭成員因意外或罹患重大傷病需半年以上全日照顧；本人或家人的房屋因災害毀損需另行租屋；本人或家人因意外造成第三人死亡或受傷需半年以上全日照顧而須賠償；本人死亡而繼承人無意保留；共同購買人之間的轉售與轉讓。
工作調派升遷是否符合「非自願離職」條件，可能需要進一步解釋。
實務上，如果是雇主主動要求的調動，且有正式文件證明，通常可以被接受為合法轉讓理由。但建議事先向當地市政機關或專業人士確認。
平轉稅務成本
即使符合轉讓條件且建商同意，預售屋轉讓仍需要繳納房地合一稅。由於持有期間未滿2年，適用的稅率高達45%。
預售屋轉讓的課稅方式是：成交價額（收入）按受讓人支付給讓與人的價額認定；取得成本以讓與人實際已支付建設公司的價款計算；可減除費用則可按成交價額3%計算（以30萬元為限）。
假設原預售屋總價為1000萬元，已支付150萬元工程款，若以平轉方式（即以原購入總價）轉讓，實際成交價額計算基礎是「已付款項+獲利」，而非合約總價。如平轉時買家支付給賣家150萬元（已付款項），無獲利情況下，可能無需繳納所得稅，但仍需申報。
交屋後出售稅費差異
如果選擇等交屋後再出售，稅務計算方式將有所不同。成屋交易的可扣除費用計算方式為「賣屋總價」的3%，最高以30萬元為限。
交屋後出售還需要考慮以下費用：
房地合一稅：按持有時間計算，2年內45%計算，交屋後出售持有期間將從取得產權日重新計算。
仲介服務費：約成交價的4-5%
代書費：約數萬元
增值稅：依土地增值幅度計算
決策關鍵：時間成本與資金壓力
選擇現在平轉或交屋後出售，需要考量幾個關鍵因素：
1. 時間成本：現在平轉可以立即解決問題，避免後續付款壓力；交屋後出售則需要繼續支付工程款到尾聲
2. 資金壓力：如果選擇交屋後出售，需要準備足夠資金支付尾款和交屋相關費用，之後才能出售。
3. 市場風險：房地產市場價格波動難以預測，現在平轉可以鎖定價格，避免未來市場下跌風險；但也可能錯過上漲機會。
4. 稅務規劃：預售屋轉讓與成屋出售的稅務計算方式不同，需要仔細試算兩種方案的稅負差異。
打炒房政策下，預售屋轉讓受到嚴格限制，但仍留有必要彈性空間
對於因工作調動需要轉讓預售屋的消費者來說，關鍵在於確認自己是否符合法規例外條件，並仔細試算不同處分方式的稅務影響。無論選擇現在平轉或交屋後出售，都建議尋求專業人士協助，確保合法合規完成交易，同時最大化自身利益。在房地產市場變化快速的時代，謹慎規劃才是保障資產的最佳策略。 M傳媒 https://94m.com.tw/
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新聞來源：賴傳媒、記者爆料網
