大中華區17個城市核心市場供應/需求速覽（2025年二季度）
資料來源：戴德梁行研究部
戴德梁行中國區商業部董事總經理甄仕奇表示：「在政策刺激下，2025年上半年消費環境邊際有所改善，主要體現在消費者信心有所恢復、消費品零售總額增速提升。得益於情緒消費、質價比消費的驅動，中國消費市場展現出強大的韌性。在全新的消費環境下，中國消費市場格局正在經歷重塑，新消費群體的崛起，以及新場景、新業態的誕生，讓這次重塑值得期待。」
戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示：「今年以來，提振消費政策效果持續顯現，消費市場穩步增長。隨著消費需求和消費結構的升級，中國消費市場的新空間將不斷向外拓展。為了滿足消費者日益多樣化、個性化的需求，零售行業不斷推出新的商業模式、商業場景、服務內容、以及零售業態。」
零售物業運營方正充分回歸消費者視角，捕捉消費新趨勢，創新經營模式，深挖消費潛力，以迎接新一輪增長機遇。中國零售物業市場供應與需求方面，主要有以下發展趨勢:
- 存量物業煥新升級
- 文旅消費持續火熱
- 情緒消費下的潮玩崛起
- 健康消費成為主流。
展望未來，政府持續的「擴大內需」、「提振消費」等相關政策也為市場多方預期提供了利好支撐，市場情緒逐步回穩。隨著政策向消費端的不斷傳導，疊加新興消費的良好表現，大中華區零售市場有望持續向好。
北京
截至2025年上半年，北京零售市場總存量為1,873萬平方米，其中購物中心存量為1,686萬平方米。
雖然經濟下行壓力帶來的消費降級現象持續給各項目及品牌帶來較大的運營壓力，但過去一年在政策層面的支持下，北京各商圈及項目也在積極進行品牌更新及升級，同時通過沉浸式的場景打造、主題活動及線上線下數字化服務等方式吸引客流，提升消費者的粘性，整體市場基本保持平穩。
截至2025年上半年，北京零售市場核心商圈標杆項目首層平均租金報價為人民幣2,130元每月每平方米，空置率為10.5%。
2025年下半年，北京零售市場預計仍將有50萬平方米左右的新增供應計劃投放市場，遠郊區域的新建項目及傳統商圈的城市更新類項目仍是供應主力。
此外，根據6月最新印發的《北京市擴大時尚消費專項行動方案》，未來商圈、商場的升級改造，消費場景的創新，首店品牌的引入，及對國潮和老字號品牌的支持等都將是激發市場消費潛力的主要手段。
上海
過去一年，上海消費市場持續升溫。據上海市統計局數據，2025年1—5月，上海市實現社會消費品零售總額6,872億元，同比增長1.4%。與這些積極指標相呼應，2024年下半年和2025年上半年，新項目的落成為上海全市中高端購物中心市場帶來161.2萬平方米零售面積，使市場總存量擴大至約2,499萬平方米。
由於大量的新增供應入市，上海市中高端零售物業市場整體空置率同比上升0.2個百分點，至9.5%。2025年第二季度，上海中高端購物中心首層平均租金報價同比下降4.2%至人民幣728.7元每月每平方米，主要被位於郊區的新項目具有市場競爭力的租金所拉低。隨著大量新增供應持續入市，上海零售物業市場面臨洗牌局面。為了迎合消費者不斷升級的需求，眾多老舊零售物業積極調整市場定位、業態組合和物業設施。
展望未來，鑒於大量的新項目將於2025年下半年入市，知名開發商旗下的成熟物業將繼續受到國際及知名品牌的青睞。而若干老舊的零售物業將面臨來自鄰近新項目的激烈競爭。
深圳
過去一年，部分因工程或招商延期的項目重拾進度，另一方面，消費市場呈現恢復性增長態勢，以及需求端的新亮點也提升了運營商對項目開業的信心。2024年下半年至2025年上半年，深圳零售市場迎來共計87.8萬平方米優質購物中心的集中供應。深圳優質購物中心市場存量較去年同期大幅上升13.3%至747.7萬平方米。
總存量擴大令深圳優質購物中心密度進一步加大，同時社區型商業、寫字樓商業配套等設施的完善也陸續分流消費需求，導致市場競爭激烈。2025年二季度末，深圳優質購物中心最優層平均租金錄得每月每平方米761.6元，同比下降6.2%；全市優質購物中心整體空置率同比上升0.7個百分點至9.1%。
截至2027年末，深圳預計將有約126.4萬平方米的優質購物中心計劃入市，未來供應無疑將加劇市場競爭並對租金形成壓力。深圳將從穩就業、增收入等方面著手穩預期、提升居民的消費能力，這一系列舉措有望降低宏觀環境的不確定性對整體消費意願造成的負面影響，為改善民生、穩定經濟提供保障。
廣州
2024年下半年至2025年上半年，廣州新增優質購物中心44.3萬平方米，推動總存量突破600萬平方米。新增供應87%分佈於非中心城區，加速零售版圖外拓。
儘管消費需求恢復勢頭良好，品牌擴張策略仍趨審慎，疊加非核心區新項目仍處於招租爬坡期，全市空置率較去年中上升1.9個百分點至9.2%。面對租賃需求趨緩，部分項目通過調整核心商鋪租金吸引優質資源，優質購物中心平均租金較去年中下降6.1%至每月每平方米672.6元。政策推動下，首店經濟表現亮眼，近一年引進各類首店85家，同比增長70%。
預計2025年下半年至2026年將新增97.6萬平方米優質購物中心，番禺、荔灣商圈佔比近四成。此外，廣州政策環境持續優化，6月份出臺了《提振消費專項行動實施方案（徵求意見稿）》，旨在全方位激活消費市場；同時也出臺了針對市內免稅店、銀髮經濟及餐飲業的支持政策。系列舉措有望進一步激發市場活力，鞏固消費復蘇動能。
成都
過去一年成都消費提振行動效果明顯，有力的支撐了成都優質零售物業市場的健康發展。2024年下半年至2025年上半年，成都共錄得4個項目入市，為全市優質零售物業市場帶來約45.2萬方新增供應，推升存量達到約850萬平方米。
受部分項目大規模調場和新開業項目空置率較高的影響，截至2025年第二季度，成都優質零售物業市場空置率同比去年二季度上浮2.9個百分點至8.93%。在空置率承壓的情況下，全市最優層租金同比下降3.4%至每月每平方米586.62元。
受經濟影響，成都部分未來供應項目或處於停工狀態，或暫緩入市，因此，成都優質零售物業新增速度勢必將有所放緩。今年以來，《2025年成都市提振消費專項行動實施方案》等多份促消費文件陸續印發，這將有助於擴大城市消費能力，同時釋放出多樣性、差異化的消費潛力，從而全方位地提振成都消費市場。
杭州
過去一年，杭州堅持「擴內需，促消費」，出臺系列提振消費政策，開展多項促消費活動，以消費新引擎釋放城市活力；但當前國際環境更加錯綜複雜，有效需求仍顯不足，經濟回升向好的基礎還需蓄力加固。
2024年下半年至2025年上半年，杭州優質零售市場迎來六大商業項目的正式開業，共計新添體量約38萬平方米。零售市場進入新一輪的提質煥新，各商業體通過升級，為消費者提供更加豐富多元的購物體驗，同時，首發首店密集「上新」，二次元、寵物店等不斷湧現的新業態新模式，為消費提質擴容拓展了新空間。
2025年上半年杭州零售市場疲軟，商業體供應「冷清」是市場週期、企業策略與競爭格局共振的結果：消費疲軟和存量高企迫使開發商轉向輕資產與存量優化；頭部項目的延期進一步壓縮新開數量。杭州商業格局將進入新一輪迭代週期，但短期仍需消化存量壓力。疊加消費復蘇緩慢，企業更傾向審慎觀望，而非激進擴張。
香港
過去一年香港入境旅客數字持續上升，然而，來港旅客的消費模式日趨審慎，更重視文化體驗和性價比，香港零售表現未見伴隨旅客數字增加而明顯改善。今年1至6月香港零售業銷售貨額總計1,851億港元，按年跌3.3%，其中，以往深受旅客歡迎的高端零售類別首當其衝。
旅客與本地居民消費模式的結構性改變導致部分零售商無所適從而被迫離開市場。各區空置壓力上升，截至2025年第二季度，一線街區平均空置率升至9.7%，促使整體街鋪租金和餐飲租金水平受壓。
不過，當前具有吸引力的租金水平，鼓勵了更多大眾化的零售品牌和新興品牌進駐核心零售地段，帶動核心街區的租賃活動，並促使零售市場進入「租戶洗牌」的階段，為零售市場迎來更多元化的商戶組合。另一方面，政府將繼續積極推動世界級大型活動和演唱會，有望吸引更多國際旅客來港觀光消費；預計2025下半年一線街鋪及餐飲租金有望大致維持平穩，2025全年或輕微調整約 -1% 至 -3%。
臺北
2024年疫情復蘇紅利逐漸式微，臺北主要商圈市況回歸常軌，零售市場維持穩定發展，品牌朝向中長期經營的展店策略；大巨蛋開幕為忠孝商圈帶來話題與人潮，中山、西門則憑藉日常休閒與觀光支撐，市況穩定，空置率維持低檔。
2025年上半年市況延續穩定格局，各商圈租金及空置率持平，惟忠孝商圈大巨蛋話題效應能否持續，仍需觀察後續表現。
展望2025下半年，全球經濟不確定性及海外旅遊分流國內消費情況預期持續，加上LaLaport南港、dream plaza等新商場陸續開幕，零售市場供給競爭加劇。主要商圈市況雖可望維持穩定，仍面臨人流分散的挑戰。未來商圈發展將聚焦於優化街區消費體驗、加強品牌內容更新；同時，市場已出現微型店面與靈活租賃等形式，透過提升空間使用效率與租賃彈性，以維持商圈整體吸引力。
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